Apakah Pemberlakuan PSAK 72 Menjadi Sentimen Negatif Terhadap Emiten Properti ?
Dewan Standar Akuntansi Keuangan Ikatan Akutansi Indonesia (DSAK-IAI) telah mengesahkan 3 Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) yang baru pada tahun 2017 lalu, yakni PSAK 71 tentang Instrument Keuangan, PSAK 2 tentang Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan, dan PSAK 73 tentang Sewa. PSAK 72 efektif akan digunakan untuk periode laporan keuangan perusahaan yang dimulai pada atau setelah 1 Januari 2020. Karena berhubungan dengan pendapatan dari kontrak dengan pelanggan, bagaimana dampak PSAK 72 ke emiten properti?
Daftar Isi
Ketentuan Pencatatan Akuntansi yang Baru
Pada 2017 lalu, DSAK IAI mengesahkan tiga Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) yang ketiganya akan berlaku efektif mulai 1 Januari 2020. DSAK IAI menerbitkan PSAK yang baru tersebut berdasarkan Standar Pelaporan Keuangan Internasional – IFRS – di mana PSAK 71 tentang Instrument Keuangan diadopsi dari IFRS 9, PSAK 72 tentang Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan diadopsi dari IFRS 15, dan PSAK 73 tentang Sewa yang diadopsi dari IFRS 16.
Secara singkat, PSAK 71 mensyaratkan emiten perbankan harus menyediakan alokasi pencadangan yang lebih besar, agar siap mengantisipasi kondisi krisis. Konsep yang digunakan oleh sistem PSAK 71 adalah konsep expected loss, dengan prediksi cadangan kredit macet bank yang akan mengalami peningkatan di tahun 2020 mendatang. Kondisi tersebut pastinya akan mempengaruhi pada laba yang ditahan sebagai salah satu komponen permodalan. Sehingga, penerapan PSAK 71 dinilai akan menggerus modal bank, karena emiten perbankan menjadi harus menyediakan Cadangan Kerugian Penurunan Nilai (CKPN) yang besar. Hal ini terjadi karena disebabkan oleh perhitungan ynag dilakukan sejak awal tahun berjalan (expected loss) sebagai antisipasi CKPN saat terjadi kredit macet (incurred loss).
PSAK 72 sendiri sudah berlaku di Eropa sejak Januari 2018. Di mana PSAK 72 ini sebenarnya merupakan PSAK “sapu jagat” karena akan banyak mengganti standar sebelumnya. Misalnya, sebelumnya ada PSAK 32 tentang Pendapatan, ISAK 10 tentang Program Loyalitas Pelanggan, ISAK 21 tentang Perjanjian Konstruksi Real Estate dan juga ISAK 27 tentang Pengalihan Aset dari Pelanggan.
PSAK 72 ini mengubah cara pengakuan pendapatan kontrak dari yang sebelumnya rigid (rule based) menjad berbasis prinsip (principle based). Sehingga dengan PSAK 72 ini, pengakuan pendapatan bisa dilakukan secara bertahap sepanjang kontrak (over the time) , atau pada titik tertentu (at a point of time). Kendati demikian, terdapat syarat tertentu terkait pengakuan pendapatan bertahap dan itu tidak bisa diterapkan di sembarang kontrak.
Sedangkan untuk PSAK 73 yang mengatur tentang Sewa yang mengadopsi IFRS 16 ini mengganti beberapa standar seperti PSAK 30 tentang Sew, ISAK 23 tentang Sewa Operasi, dan juga ISAK 25 tentang Hak Atas Tanah. PSAK 73 ini mengubah cara substansial pembukuan transaksi sewa dari sisi penyewa (lessee). Di mana perusahaan harus mencatatkan hampir semua transaksi sewanya sebagai transaksi finansial (financial lease). Sementara dalam pembukuan sewa operasi (operating lease) hanya boleh dilakukan atas transaksi sewa yang memenuhi syarat : berjangka pendek di bawah 12 bulan dan bernilai rendah. Mengingat sewa finansial yang periode sewanya cukup panjang, maka saat ini perusahaan harus mencatatkan aset dan kewajiban sewa di dalam neraca (balance sheet). Sehingga yang sebelumnya transaksi sewa bisa off balance sheet, kini menjadi on balance sheet. Pencatatan ini pada akhirnya dapat mempengaruhi rasio utang perusahaan, rasio pengembalian aset, dan rasio lainnya. Bahkan, pencatatan ini akan berdampak luas karena hampir semua perusahaan memiliki transaksi sewa dan lebih dominan mencatatkanny sebagai sewa operasi. Kendati demikian, kelebihan PSAK 73 dalam laporan keuangan memang akan mencerminkan kondisi sebenarnya dari perusahaan
Dalam kesempatan kali ini, Penulis akan lebih menyoroti tentang PSAK 72 yang membahas tentang Pendapatan dari Kontrak dengan Pelanggan.
Penerapan PSAK 72 Menggantikan PSAK 23
PSAK 72 akan mengadopsi versi yang lebih lengkap dari IFRS 15 Revenue from Contract with Customers yang efektif untuk laporan yang menggunakan IFRS pada 1 Januari 2018. PSAK 72 akan menjadi standar tunggal untuk pendapatan pengakuan yang berlaku untuk sebagian besar kontrak dengan pelanggan, menggantikan pedoman akuntansi yang ada di bawah SAK yang tersebra dalam berbagai standar.
Dalam hal ini PSAK 72 akan menggantikan PSAK 23. Di mana dalam PSAK 23, definisi pendapatan mensyaratkan perusahaan untuk mengukurnya berdasarkan nilai wajar dari jumlah yang diterima atau akan diterima dengan memperhitungkan potongan dagang dan rabat volme yang diperkenankan perusahaan.
Sementara dalam penyajian Laporan Keuangan dalam PSAK 72 akan mensyaratkan perusahaan untuk mengukur pendapatan dari kontrak dengan pelanggan berdasarkan jumah imbalan yang diperkirakan menjadi hak perusahaan dalam pertukaran untuk mengalihkan barang atau jasa yang dijanjikan.
Jadi, jika pada PSAK 23 pengakuan pendapatan berbasis pada perpindahan risiko, maka pada PSAK 72 pengakuan berbasis pada perpindahan kontrol yang menyebabkan perusahaan dapat mengakui pendapatannya lebih cepat atau lebih lambat ke depannya. Nantinya, perbedaan pengakuan pendapatan ini tentu saja akan mempengaruhi perhitungan pajak penghasilan badan (PPh Badan).
Perubahan mendasar yang ditimbulkan oleh PSAK 72 adalah adanya standar tunggal dalam pengakuan pendapatan untuk segala jenis industri. Dalam mengakui pendapatannya, sebuah perusahaan harus menerapkan sebuah model pendapatan yang komprehesif atau yang dikenal dengan five-step model of IFRS 15 yang meliputi :
Adapun syarat-syarat yang berlaku adalah konsumsi masyarakat oleh pelanggan, peningkatan nilai aset di sisi pelanggan, dan juga kesepakatan tahap pembayaran kontrak. Dan sebaliknya, apabila tidak memenuhi persyaratan tersebut, maka pendapatan kontrak itu baru bisa diakui saat terjadi penyerahan aset (at a point of time). Maka dengan begitu, PSAK 72 bisa berdampak besar terhadap perusahaan properti, kontraktor, maskapai penerbangan, ritel dan masih banyak lagi. Karena hampir semua perusahaan kemungkinan akan terpengaruh, lantaran setiap perusahaan pasti memiilki kontrak dengan para pelanggannya.
Dampak Penerapan PSAK 72 ke Emiten Properti
Perubahan sistem pencatatan keuangan ke PSAK 72 pastinya akan mempengaruhi hasil akhir dari operasional perusahaan. Terlebih lagi terhadap perusahaan yang memang sumber pendapatan utama kebanyakan berbasis dari kontrak – seperti di sektor property.
Meskipun sudah diberitakan untuk perusahaan harus menggunakan PSAK 72 yang mengacu pada standar internasional ini sejak 2017, developer properti masih mengaku harus menjlani masa transisi dalam penerapan aturan PSAK 72 yang baru ini.
Memang, bila dilihat dari kacamata lain, penerapan PSAK 72 ini akan berdampak positif. Akan berdampak positif karena sema perusahaan mempunyi guidance yang sama tentang bagaimana melakukan pencatatan dan pengakuan keuangan. Di luar itu, pencatatan yang lebih transparan ini juga akan membuat kerja sama dengan perusahaan asing untuk investasi maupun joint menjadi lebih mudah, lancar, dan lebih terbuka. Hal ini dapat mempermudah kerja sama dengan asing karena perusahaan asing biasanya telah memiliki aturan serupa sejak lebih lama dari Indonesia.
Perusahaan properti yang biasanya mencatatkan pemasukan dari kontrak penjualan – bahkan ketika unit properti belum melalui proses serah terima – akan merasakan dampak dari penerapan PSAK 72. Biasanya, perusahaan dapat mengakui pendapatan dari penjualan unit, meskipun proyek dari unit yang dibeli masih dalam tahap pembangunan. Tetapi, melalui PSAK 72, penjualan baru boleh masuk ke laporan keuangan (diakui sebagai pendapatan) setelah serah terima selesai.
Masalahnya, pembangunan proyek-proyek dari emiten properti bukannya sebuah proyek yang langsung selesai, tetapi dapat memakan waktu bertahun-tahun. Pengembang properti banyak yang mulai merambah ke rumah setapak yang pembangunannya hanya membutuhkan waktu kurang lebih 3-4 bulan. Tetapi hal tersebut tidak menampik kenyataan bahwa proyek-proyek highrise developer property seperti apartment, gedung perkantoran dan sebagainya tetap akan memakan waktu yang cukup lama. Oleh karena itu, kemungkinan besar pencatatan laporan keuangan emiten properti selama 1-2 tahun ke depan akan mengalami fluktuasi dikarenakan diterapkannya peraturan PSAK 72 ini.
Kesimpulan
Penerapan standar pencatatan akuntansi yang baru – PSAK 71, PSAK 72, PSAK 73 – yang diterapkan per 1 Januari 2020 nanti akan membawa perubahan yang cukup signifikan di hasil laporan keuangan perusahaan-perusahaan nantinya.
Di PSAK 71 membahas terkait perusahaan yang harus menyediakan CKPN yang lebih banyak untuk mengantisipasi terjadinya kondisi krisis. Hal ini lebih mengenai ke emiten-emiten dalam sektor perbankan karena, CKPN dinilai akan dapat menggerus modal bank, di mana emiten perbankan nantinya harus menyediakan CKPN yang besar.
Di PSAK 73 yang mengatur tentang Sewa, menjelaskan perubahan pembukuan transaksi sewa dari sisi penyewa, di mana perusahaa penyewa harus mencatatkan hampir semua transaksi sewanya sebagai sewa finansial. Jadi, yang sebelumnya pencatatan transaksi sewa bisa dicatatkan di luar balance sheet, kali ini pencatatan transaksi sewa harus dicatatatkan di dalam balance sheet. Hal ini dapat mempengaruhi rasio utang, pengembalian aset, dan lain sebagainya.
Spesifik yang kita bahas terkait dengan PSAK 72, hal ini dapat mempengaruhi perusahaan yang sumber pendapatannya banyak berasal dari kontrak. Karena, dalam PSAK 72 menjelaskan bahwa sistem penerimaan pendapatan – dalam emiten properti – baru bisa dilaksanakan setelah terjadi serah terima unit properti yang ditransaksikan. Jadi, emiten properti yang dulunya bisa mencatatkan pendapatan melalui kontrak penjualan – meskipun unitnya masih dalam tahap pembangunan – sekarang sudah tidak bisa lagi mencatatkannya dalam pendapatan. Hal ini dapat mempengaruhi hasil kinerja perusahaan yang tercermin di dalam laporan keuangan.
Sisi positifnya adalah, dengan diberlakukannya sistem pencatatan seperti ini, investor akan lebih suka karena lebih transparansi, dan lebih terlihat kondisi perusahaan yang sebenarnya.
###
Info:
Komentar