Analisa Saham

BKSL : Dari Gugatan Pailit hingga Berujung Kasus KPK

19 August 2020

Baru-baru ini salah satu perusahaan pengembang properti papan atas nasional yakni PT Sentul City Tbk (BKSL), tengah ramai diperbincangkan pasar. Pasalnya BKSL digugat pailit oleh salah satu krediturnya, gugatan tersebut dilayangkan melalui Pengadilan Negeri (PN) Jakarta Pusat. Akibatnya perdagangan saham BKSL ini pun sempat dikenakan suspens oleh BEI. Pertanyaannya kini, apa yang melatarbelakangi munculnya gugatan kreditur terhadap BKSL ? Dan bagaimana sebenarnya kinerja BKSL saat ini ?

Daftar Isi

Kronologis BKSL di Gugat Pailit

Pada tanggal 7 Agustus lalu PT Sentul City Tbk (BKSL) digugat pailit oleh keluarga besar Andi Ang Bintoro. Gugatan tersebut terkait dengan perkara Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) kavling siap bangun. Perkara yang dipermasalahkan oleh Andi Ang Bintoro adalah adanya Perjanjian Perikatan Jual Beli Kavling siap bangun, di mana hingga kini serah terimanya tak kunjung selesai. Bahkan Penggugat menyebutkan, bahwa BKSL pailit karena gagal membayar utangnya kepada Keluarga Andi Ang Bintoro. Di mana utang tersebut, sebesar uang yang telah dibayarkan oleh pembeli kepada pengembang (perseroan).

Terkait dengan gugatan, berdasarkan data Sistem Informasi Penelusuran Perkara (SIPP) Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, tercatat ada sejumlah nama anggota keluarga yang turut melayangkan gugatan kepada BKSL. Antara lain Ang Andi Bintoro, Meilyana Bintoro, Jimmy Bintoro, Silviana Bintoro, dan Denny Bintoro. Sedangkan yang turut terlibat menjadi pemohon adalah Lida Karnadi. Keluarga Bintoro ini merupakan pemilik dari perusahaan multifinance yakni PT Olympindo Multi Finance, di mana sekitar 60% sahamnya dipegang oleh salah satu anak usaha J Trust Co.,Ltd., J Trust Asia Pte. Ltd.

Sementara dari sisi BKSL selaku tergugat, menyatakan bahwa jauh sebelum kasus ini mencuat ke publik. BKSL sudah mengirimkan undangan kepada para pembeli yang dikirimkan masing-masing pada tanggal 18 Maret 2014 dan 20 Agustus 2014. Namun undangan ini tidak dipenuhi oleh Bintoro CS. Pihak Keluarga Bintoro pun, menggugat pailit BKSL lantaran mereka menginginkan uangnya senilai Rp 30 miliar dikembalikan.

Tidak hanya itu, BKSL pun dengan tegas membantah tuduhan keluarga Bintoro atas kondisi perusahaan. Di mana saat ini, perusahaan tidak sedang dalam keadaan pailit dan hal tersebut hanyalah masalah serah terima kavling yang sudah dibeli jauh hari. BKSL pun menyatakan, bahwa BKSL tidak memiliki utang jatuh tempo kepada pihak yang mengajukan gugatan pailit. BKSL sendiri hingga per artikel ini ditulis, tengah mempelajari kasus gugatan tersebut. Termasuk juga mempertimbangkan, untuk melapor balik gugatan pailit tersebut dengan pasar pencemaran nama baik. Pertimbangkan tersebut, sejalan dengan selesainya jalur damai yang ditawarkan oleh BKSL kepada keluarga Bintoro namun belum direspons.

Bahkan dampak dari BKSL digugat pailit oleh Keluarga Bintoro tersebut, turut berdampak langsung pada perdagangan saham BKSL yang dikenakan suspend, oleh BEI per 10 Agustus 2020. Keputusan suspend tersebut diambil, agar mendukung terselenggaranya perdagangan efek yang teratur, wajar dan efisien.

Sekilas Tentang BKSL

BKSL resmi didirikan dengan nama PT. Sentragriya Kharisma pada April 1993 dan masih di tahun yang sama pada bulan Agustus, BKSL melakukan perubahan nama menjadi PT. Royal Sentul Highlands Tbk. Selanjutnya pada Juni 1997, BKSL melakukan Penawaran Saham Perdana (IPO) yang dicatatkan di Bursa Efek Jakarta dan Bursa Efek Surabaya. Selepas resmi menjadi perusahaan publik, BKSL pun kembali melakukan perubahan nama sekali lagi menjadi PT Sentul City Tbk yang dilakukan secara resmi pada Juli 2006.

Secara umum kegiatan usaha yang dijalankan oleh BKSL ini ialah usaha perdagangan real estate dan properti yang meliputi penjualan bangunan-bangunan rumah, gedung perkantoran, gedung pertokoan, unit-unit ruangan apartemen, ruangan kantor, ruangan pertokoan dan properti lainnya. Melalui kegiatan usaha tersebut, BKSL fokus melakukan pengembangan di kawasan Sentul City dengan menyasar segmen pasar kalangan menengah dan menengah atas.

Source : http://www.sentulcity.co.id/v01/id

Sentul City sendiri merupakan kawasan kota terpadu, sekaligus sebagai induk hijau terencana yang terintegrasi terletak di antara daerah berkembang pesat di selatan Jakarta dan Bogor. Sentul City menjadi kota terencana pertama dan terluas di Indonesia yang menerapkan pembangunan perkotaan hijau yang berkelanjutan mulai dari untuk tempat tinggal, bermain, dan berkerja di Sentul City. Secara total Sentul City ini memiliki luas sektiar ±3100 hektar, menawarkan arsitektur desain internasional yang mengintegrasikan alam, fasilitas Komunitas premium dan akses transportasi. Hal tersebut sejalan dengan target BKSL untuk menjadi Global Green City.

Fakta-Fakta Tentang BKSL

Terlepas dari pembahasan di atas, di mana BKSL digugat pailit. Tidak ada salahnya jika kita juga mengetahui sederet fakta-fakta tentang BKSL. Untuk itu, Penulis akan menjelaskan secara singkat beberapa kasus yang pernah terjadi dan melibatkan BKSL seperti berikut…

Kwee Cahyadi Kumala pernah ditangkap oleh KPK

Kwee Cahyadi Kumala pernah menjabat sebagai presiden direktur perseroan dan merupakan presiden komisaris dari PT Bukit Jonggol Asri (BJA), pemegang saham utama dari Sentul City. Terlepas dari jabatannya tersebut, Cahyadi sendiri pernah tertimpa kasus suap yang bertujuan untuk membebaskan lahan kawasan hutan seluas ±2754 Ha. Kronologinya dimulai pada bulan Desember 2012, dimana PT Bukit Jonggol Asri mengajukan permohonan rekomendasi tukar menukar kawasan hutan dengan Bupati Bogor Rahmat Yasin.

Pada tanggal 20 Agustus 2013, Rahmat Yasin menerbitkan surat rekomendasi tukar menukar kawasan hutan atas nama PT JBA. Kemudian di tanggal 13 November 2013, Direktur Jenderal Planologi Kehutanan Kementerian Kehutanan Bambang Supijanto, kembali menerbitkan surat yang isinya menegaskan bahwa lokasi kawasan hutan PT BJA tidak dimungkinkan lagi untuk diterbitkan izin penggunaan kawasan hutan tersebut.

Source : https://www.cnnindonesia.com/nasional/20150608131800-12-58474/bos-sentul-city-divonis-lima-tahun-penjara

Tanggal 6 Februari 2014, Yohan Yap dan Heru Tanda Putra diutuskan untuk mendatangi rumah dinas Bupati Bogor dan bertemu dengan Rahmat Yasin. Serta memberikan uang senilai Rp 1 miliar kepada Rahmat dengan tujuan agar izin pembebasan lahan keluar.

Kemudian hal ini terus berulang sampai uang yang diberikan mencapai sebesar Rp 4.5 miliar, hingga satu per satu tersangka ditangkap oleh KPK. Dan salah satunya ialah Yohan Yap yang ditangkap oleh KPK pada tanggal 7 Mei 2014. Tidak lama setelah itu, Rahmat Yasin pun turut diamankan. Melihat penangkapan tersebut, Cahyadi pun panik dan langsung memerintahkan bawahannya untuk menghilangkan bukti terkait proyek tersebut. Kendati demikian, mereka tetap ditangkap dan ditahan oleh KPK, dengan masa hukuman yang berbeda-beda. Untuk Yohan Yap dihukum ±5 tahun penjara, dan Rahmat Yasin selama ±5.5 tahun. Sedangkan Cahyadi sendiri ±2.5 tahun oleh Pengadilan Tipikor.

2. Jonathan Tahir Beli BKSL dengan Harga Kemahalan hingga harus Cut Loss

Jonathan Tahir merupakan anak laki-laki salah satu konglomerat Indonesia yaitu Dato’ Sri Tahir. Anak laki-laki Dato’ Sri Tahir satu-satunya itu, telah memborong saham emiten properti BKSL yang berbasis di Sentul, Kabupaten Bogor tersebut. Jonathan menggelontorkan dana sebesar Rp 1.17 triliun demi menguasai 6.07% saham BKSL. Melansir data RTI, sekitar 3.35 miliar saham BKSL telah ditransaksikan di pasar negosiasi dengan harga Rp 350 per saham. Dan Jonathan menebus saham BKSL dengan harga premium, lantaran harga pasar BKSL kala itu hanya sekitar Rp 147 per saham.

Dato’ Sri Tahir kala itu menyebut beberapa alasan membenamkan duit triliunan Rupiah di BKSL. Pasalnya Dato’ Sri Tahir memprediksikan bahwa BKSL memiliki prospek yang cerah, lantaran disokong pembangunan light rail transit (LRT). Tak hanya itu, ia pun menilai Sentul City mempunyai konsep city resort yang cukup menarik. Dato’ Sri Tahir pun, menilai bahwa valuasi BKSL masih berada di bawah harga wajar dan Sentul City merupakan lokasi yang sangat strategis.

Source : https://finance.detik.com/bursa-dan-valas/d-3886511/ini-alasan-orang-terkaya-ri-borong-saham-sentul-city

Namun, selang sekitar setahun kemudian, ia mengambil langkah berbeda. Bukannya menambah kepemilikan, Jonathan Tahir justru tiga kali melego saham BKSL. Transaksi pertama berlangsung pada 27 Februari 2019 saat Jonathan Tahir menjual 250 juta saham BKSL. Akibatnya, kepemilikan Jonathan Tahir atas BKSL tinggal tersisa 5.62%, atau setara 3.104.177.360 saham. Padahal, sehari sebelumnya, ia masih mengempit 6.07% saham BKSL. Sehari berikutnya, Jonathan Tahir kembali melego 3 juta saham Sentul City. Walhasil, kepemilikannya kembali berkurang hingga tinggal 5.61%. Kemudian, transaksi ketiga terjadi pada 1 Maret 2019, saat itu Jonathan melepas 13.8 juta saham BKSL. Kepemilikannya pun kian menyusut menjadi 5.59%.

3. BKSL Tidak Memiliki Recurring Income

Berkaitan dengan sanggahan yang diutarakan BKSL, bahwa saat ini perusahaannya memang tidak dalam kondisi dan kendaan pailit. Lantas apakah benar demikian ?

Untuk itu Penulis akan melihat kinerja BKSL berdasarkan Laporan Keuangan Kuartal IV-2019. (Sebagai notes, pada saat artikel ini ditulis emiten BKSL masih belum merilis Laporan Keuangannya, baik untuk Kuartal I-2020 maupun Kuartal II-2020). Sehingga Penulis akan menggunakan Laporan Keuangan BKSL pada Kuartal IV-2019, seperti berikut ini…

Pos Pendapatan BKSL. Source : Laporan Keuangan BKSL Kuartal IV-2019

Dari screenshot pos Pendapatan BKSL di atas, bisa dilihat bahwa kontributor terbesar untuk pendapatan BKSL merupakan hasil dari penjualan lahan siap bangun, rumah hunian, ruko dan apartemen yaitu sebesar Rp 689 miliar di tahun 2019 lalu atau setara dengan 72% dari total pendapatan BKSL. Sedangkan untuk “Recurring Income” atau pendapatan berulang perseroan dari hotel, restoran, taman hiburan dan pengelolaan kota itu hanya sekitar Rp 261 miliar atau setara dengan 27% dari total pendapatan BKSL.

Perbandingan antara 72% : 27% tersebut, menunjukkan jika sewaktu-waktu BKSL mengalami penurunan baik dari penjualan maupun pendapatan. Maka besar kemungkinan BKSL ini akan sangat terdampak, mengingat sekitar 72% pendapatan BKSL merupakan hasil dari penjualan lahan, rumah, ruko dan apartemen. Sedangkan dari sisi recurring income tidak terlalu mampu untuk menopang kinerja pendapatan BKSL.

4. Utang BKSL yang Meningkat

Pos Utang BKSL. Source : Laporan Keuangan BKSL Kuartal IV-2019

Dari screenshot pos Utang BKSL di atas, terlihat bahwa secara total liabilitas BKSL mencatatkan kenaikan sekitar Rp 947 miliar. Dan jika diperhatikan, kenaikan liabilitas tersebut disebabkan oleh bertambahnya hutang bank jangka pendek sebesar Rp 91.2 miliar dan hutang bank jangka panjang sebesar Rp 761.6 miliar.

Pos Utang Jangka Panjang BKSL. Source : Laporan Keuangan BKSL Kuartal IV-2019

Adapun jika diperhatikan lebih detail, kita akan menemukan ada dua nama Perbankan yang memberikan pinjaman jangka panjang kepada BKSL, yaitu PT Bank Mayapada Internasional Tbk dengan nilai utang sebesar Rp 540.0 miliar pada Kuartal IV-2019 dan PT Bank Artha Graha yang juga memberikan utang senilai Rp 379.1 miliar pada Kuartal IV-2019.

Kesimpulan

Sepanjang penjelasan Penulis di atas, terkait dengan kondisi BKSL digugat pailit baru-baru ini. Sebenarnya dari perkara yang tengah di alami oleh BKSL saat ini ada satu pesan tersirat yang bisa kita petik. Salah satunya, kita sebagai investor yang sudah mengetahui sebuah perusahaan dengan kualitas GCG yang kurang baik. Apakah kita sebagai investor, masih ingin untuk bisa memiliki sebagian saham dari perusahaan tersebut ?? Tentu, rasanya tidak mungkin untuk kita melanjutkan berinvestasi di perusahaan itu.

Demikian pula dengan BKSL, yang sudah berdiri sejak tahun 1993 dengan track record yang kurang baik. Bahkan pimpinan tertinggi BKSL pun, turut melakukan tindakan yang melanggar etika. Seperti halnya kasus suap menyuap, hingga kasus yang baru-baru ini mencuat terkait perseteruannya dengan Keluarga Bintoro.

Selain GCG yang kurang baik, BKSL ini hampir 70% pendapatannya dikontribusikan dari hasil penjualan lahan, rumah, ruko dan apartemen. Selain itu, BKSL ini memiliki “Recurring Income” atau pendapatan berulang yang terbilang kecil. Tak sampai disana saja, BKSL ini juga tercatat memiliki utang yang terus bertambah. Pertambahan utang tersebut, justru akan membahayakan BKSL jika nantinya penjualan dari properti yang dikembangkan terhambat seperti di saat krisis seperti ini.

So.. kita sebagai investor, sebaiknya harus lebih berhati-hati terhadap perusahaan dengan GCG yang kurang baik, karena hal itu akan sangat berdampak terhadap kinerja fundamental dan harga saham perusahaan ke depannya.

###

Info: