Harga Saham Terkoreksi Lebih Dari 50% dari Harga Tertingginya, Apakah JRPT Layak disebut Saham Salah Harga ?
Di tahun 2015, harga saham JRPT berada di 1200 an, sementara per awal 2020 ini, harga sahamnya berada di 575. Artinya dalam 5 tahun terakhir, harga saham JRPT terkoreksi lebih dari 50% dari harga tertingginya. Padahal JRPT termasuk salah satu emiten di sektor property yang kinerjanya tergolong paling stabil. Di tengah banyak emiten property yang kinerjanya mengalami penurunan yang signifikan, bahkan juga ada yang sampai merugi, JRPT tetap menunjukkan kinerja yang konsisten. Sebagai salah satu developer property yang bersaing di tengah beratnya sektor property, bagaimana prospek JRPT ke depannya ?
Daftar Isi
Sekilas tentang JRPT
PT Jaya Real Property Tbk pertama kali didirikan pada tahun 1979 dengan nama PT Bintaro Raya berdasarkan Undang-undang Penanaman odal Dalam Negeri pada tanggal 25 Mei 1979, akta no. 36 yang kemudian telah diubah dengan akta no.14 pada tanggal 6 Desember 1979. Akta pendirian tersebut telah disahkan oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dalam Surat Keputusan no. Y.A. 5/498/24 tanggal 22 Desember 1979 dan diumumkan dalam Berita Negara no. 23 tanggal 18 Maret 198, tambahan no. 148. Nama perusahaan kemudian diganti menjadi PT Jaya Real Property berdasarkan akta no. 133 pada tanggal 14 Mei 1992 dibuat di hadapan Sutjipto, notaris di Jakarta.
Kegiatan perusahaan termasuk di dalamnya adalah pembangunan dalam kota, seperti pengembangan kawasan perumahan dan kawasan industri di Jakarta Selatan dan Tangerang, serta pembangunan infrastruktur dan fasilitas public. Perusahaan juga menyediakan jasa untuk investasi langsung maupun tidak langsung melalui bentukan joint venture dengan partner bisnisnya.
Kegiatan usaha meliputi akuisisi lahan, pengembang real estat, penyewaan pusat perbelanjaan ke proyek Bintaro Jaya, Graha Raya, Pusat Perdagangan Bintaro, Plaza Bintaro Jaya, Plaza Slipi Jaya, Pasar Senen V, Pusat Grosir Senen Jaya, Jembatan Multiguna Senen Jaya, Bintaro Jaya Xchange, Pasar Modern dan Pengelola Kawasan Bintaro dan berinvestasi pada anak perusahaan dan perusahaan asosiasi. Perusahaan ini merupakan anggota Grup Pembangunan Jaya.
Kinerja Keuangan JRPT
- Laporan Laba/Rugi (Income Statement)
Di tengah lambatnya pertumbuhan sektor properti, JRPT masih dapat membukukan laba tahun berjalan yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk (biasa disebut – laba bersih) sebesar Rp 740,84 miliar hingga laporan keuangan terbaru perusahaan per kuartal 3-2019 kemarin. Realisasi laba bersih tersebut tumbuh 7,8% dibandingkan dengan perolehan pada periode yang sama pada tahun lalu sebesar Rp 687,09 miliar.
Perolehan angka tersebut didapatkan berasal dari pertumbuhan pendapatan usaha sebesar 6% dari Rp 1,65 triliun menjadi Rp 1,75 triliun. Pada saat yang sama, laba bruto (gross profit) perusahaan juga meningkat menjadi Rp 1 triliun, lebih tinggi apabila dibandingkan juga dengan perolehan pada periode yang sama pada tahun lalu sebesar Rp 958,5 miliar.
JRPT sendiri merupakan salah satu perusahaan yang cukup konsisten dalam mencetak pertumbuhan pendapatan. Meskipun pada tahun 2018 sempat terjadi sedikit penurunan pendapatan dikarenakan karena terjadinya pelemahan di sektor properti.
Data pendapatan JRPT. Source: Cheat Sheet Q3-2019
- Neraca (Balance Sheet)
Dari sisi neraca, salah satu poin yang dapat ditekankan di neraca JRPT adalah bahwa JRPT memiliki tingkat hutang yang sangat rendah. Dengan nilai ekuitas yang selalu bertumbuh, di mana artinya perolehan laba bersih perusahaan dialokasikan juga sebagai modal untuk perkembangan usaha dan bisnis perusahaan, nilai hutang JRPT sekarang masih sangat terjaga dengan DER di kisaran 0,57x saja.
Data historical DER milik JRPT. Source: Cheat Sheet Q3-2019
Data historical nilai aset milik JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Data historical nilai liabilitas milik JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Data historical nilai ekuitas milik JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Secara kesehatan keuangan juga, JRPT memiliki kondisi keuangan yang baik yang ditandai dengan peningkatan nilai aset secara kontinyu dan terus bertumbuh, nilai liabilitas yang cenderung stabil, dan nilai ekuitas yang terus bertumbuh pula, merupakan 3 kunci yang dapat menggambarkan kondisi kesehatan neraca dan keuangan miik JRPT, dari masa lalu sampai sekarang.
Hal yang menarik adalah karena JRPT sendiri merupakan salah satu perusahaan property yang tergolong underrated atau jarang dibicarakan investor, tetapi kondisi keuangannya masih tergolong baik di tengah gejolak yang terjadi di sektor property.
- Arus Kas (Cashflow)
Dari sisi arus kas sendiri, memang terjadi beberapa fluktuasi di perusahaan JRPT, tetapi yang perlu diperhatikan adalah JRPT selalu menjaga posisi operating cashflow-nya berada di level positif. Hal ini adalah hal yang baik, dikarenakan dengan posisi OCF yang positif, berarti perusahaan menghasilkan cash real dari operasional bisnisnya.
Kita tahu bahwa ada beberapa perusahaan yang memang dalam posisi laporan laba/rugi atau income statement-nya mencatatkan nilai laba bersih yang tinggi, tetapi perusahaan tidak memiliki atau tidak mencatatkan nilai OCF yang positif, justru negatif. Hal tersebut justru nantinya mengundang tanda tanya, jadinya profit yang dihasilkan di income statement apakah bukan dalam bentuk cash fisik?
Penulis sendiri cenderung lebih menyukai perusahaan-perusahaan yang mencatatkan operating cash flow yang positif, karena hal tersebut menandakan perusahaan benar-benar menghasilkan profit dalam operasionalnya dan bukan merupakan laba semu semata.
Data historical nilai OCF JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Prospek JRPT Ke Depannya
Terkait prospek JRPT ke depannya, Penulis masih menganggap prospek yang dimiliki JRPT masih cukup cerah. Hal ini ditandai dengan kondisi keuangan JRPT yang sehat, dan perolehan pendapatan maupun laba bersih yang diperoleh JRPT masih bisa stabil meskipun di tengah gejolak yang terjadi di sektor property.
Kita juga tahu bahwa JRPT memiliki banyak proyek, di mana salah satu proyek yang cukup besar adalah terkait pembangunan Pasar Senen yang nantinya akan menjadi kawasan transit oriented development (TOD) paling ramai se-Jakarta.
Pada bulan November 2019 lalu JRPT baru saja melaksanakan groundbreaking terkait proyek terbaru dan salah satu proyek terbesar mereka, yakni Pasar Senen. November lalu menandai permulaannya proyek mereka melalui groundbreaking di Pasar Senen Blok 1 dan Blok 2. Proyek tersebut adalah proyek seluas 69.600 m2 dan terdiri dri 6 lantai dengan menyediakan 2.087 ruang usaha.
Kawasan TOD sendiri berarti bahwa suatu kawasan yang di sekitarnya terintegrasi dengan beberapa moda transportasi umum seperti KRL, busway, MRT, LRT, dan sebagainya. Nantinya, Pasar Senen Jaya Blok 1 dan 2 dengan total luas 69.300 m2 akan terkoneksi dari Perempatan Kramat menuju Terminal hingga ke jalur LRT Pulogadung – Kebayoran Lama.
Pengembangan Pasar Senen Jaya nantinya akan menyatu dari Blok 1 hingga Blok 6. Sedangkan, untuk proyek Pasar Senen Jaya Blok 1 dan Blok 2 diproyeksikan pengerjaannya akan berlangsung selama 28 bulan, dan bisa di topping off pada Februari 2021, dan nantinya akan bisa aktif berkegiatan pada April 2022.
Untuk proyek Pasar Senen Jaya ini sendiri, JRPT menyebut pihaknya menggelontorkan dana investasi sebesar Rp 900 miliar, yang bersumber dari kas internal, hasil sewa, dan asuransi.
Perlu Anda ketahui, JRPT sendiri juga merupakan developer dari proyek Bintaro Exchange II. Di mana proyek Bintaro Exchange II ini menjadi salah satu proyek yang juga difokuskan oleh JRPT. JRPT juga memiliki proyek baru transit oriented development juga di daerah Cipete.
JRPT juga membuka peluang untuk meluncurkan proyek landed house di kawasan Bintaro Jakarta Selatan atau di Pasar Kemis Banten.
Secara valuasi, JRPT juga sangat menarik. Per artikel ini ditulis, JRPT sekarang ditransaksikan di P/E (x) 7,9x dan PBV (x) 1,1x. Melihat bahwa JRPT pernah ditransaksikan sampai pada 20,1x P/E dan 4,7x PBV, tentu valuasi JRPT saat ini termasuk cukup menarik.
Data historical PER JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Data historical PBV JRPT. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Kesimpulan
JRPT merupakan salah satu emiten di sektor property yang nama perusahaannya cenderung jarang dibicarakan oleh para pelaku pasar. Bisa jadi karena “kalah brand image” dengan nama-nama besar developer property lainnya yang sering menjadi pembicaraan masyarakat.
Padahal, JRPT juga merupakan salah satu developer property yang besar, dan telah memiliki berbagai macam proyek di sekitaran Tangerang dan Jakarta.
Di luar hasil pendapatan dan laba bersih yang dihasilkan oleh JRPT cenderung mengalami peningkatan dari waktu ke waktu meskipun tengah terjadi perlambatan di sektor property, JRPT juga tetap memiliki kondisi neraca dan kondisi keuangan yang tergolong baik dan sehat juga, lengkap dengan kondisi arus kas yang dikontrol dengan sangat baik.
Harga saham JRPT sudah terkoreksi lebih dari 50% dari harga tertingginya, padahal kinerjanya justru mengalami peningkatan. Hal ini membuat JRPT ditransaksikan dengan P/E dan PBV yang jauh lebih murah, Jadi silakan Anda simpulkan sendiri, apakah JRPT ini dapat dikategorikan saham yang salah harga atau tidak.
###
Info:
yang saya tau belakangan ini JRPT ini lagi jalanin dua proyek besar, proyek mall bintaro 2 dan juga proyek Jakarta toll road. Kira-kira klo dua proyek ini udah beroperasi full, apa memungkinkan jadi pendapatan tambahan buat JRPT sampai ke kisaran 50% nan Pak ? klo bisa tentu bakal membuat Profitabilitasnya lebih menarik lagi dong..
Sekarng malah harganya sudah di 434 Pak