SMRA Realisasikan Ekspansi Mal dan Targetkan Kenaikan Kunjungan Mal. Realistiskah?

Artikel telah ditinjau oleh: Stock Market Analyst RK Team

PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) pada pemaparan publiknya, memproyeksikan pendapatan dari bisnis pusat perbelanjaan di sepanjang tahun 2023 bisa tumbuh 12% – 15%, lebih tinggi dari realisasi tahun 2022. Optimisme SMRA tersebut, didasari oleh kondisi perbelanjaan yang meningkat seperti sekarang dan juga SMRA realisasikan ekspansi mal. Sudah realistiskah target kenaikan kunjungan Mal milik SMRA ini?

SMRA Realisasikan Ekspansi Mal

Dalam beberapa bulan terakhir, SMRA tengah giat menggebrak industri retail melalui ekspansi mal. Realisasi ekspansi mal yang dilakukan, antara lain:

• Pertama, realisasi mal bertajuk Summarecon Villagio Outlets di Karawang

Pada Oktober 2023, SMRA realisasikan ekspansi Mal yang berdiri di lahan sekitar 88.120 m². Summarecon Villagio Outlets ini mengadopsi konsep terbaru dan yang pertama di Indonesia, yakni Authentic Outlet Shopping Village. Di mana konsep otentik outlet ini sudah lebih dulu hadir di luar negeri, seperti di Jepang, Thailand, Korea, Malaysia, dan negara lainnya.

Yang diharapkan mampu mendongkrak recurring income SMRA.

Summarecon Villagio Outlets yang beroperasi efektif mulai Oktober 2023 ini, menawarkan ratusan brand internasional yang terkemuka. Sekaligus menghadirkan beragam fasilitas yang ramah tamah bagi keluarga.

• Kedua, realisasi mal bertajuk Summarecon Mall Bandung atau Summaba

Melirik potensi pengembangan infrastruktur, Bandung Timur kini menjadi salah satu kota modern yang menarik bagi ekonomi dan juga investasi. Sebab itu, SMRA merambah pangsa pasar di wilayah Bandung Timur melalui pengembangan Summarecon Mall Bandung.

SMRA menargetkan Summarecon Mall Bandung siap diresmikan di 18 Januari 2024 mendatang. Ditujukan untuk mampu menunjang kebutuhan gaya hidup Masyarakat sekitar, termasuk wisatawan. Summarecon Mall Bandung ini memiliki lebih dari 30 tenant F&B dan juga hiburan.

Tidak hanya itu, ke depan SMRA akan melengkapi Summarecon Mall Bandung dengan proyek yang berskala kota. Sehingga bisa mengintegrasikan antara mal, hunian, dengan berbagai fasilitas lain. Termasuk fasilitas transportasi seperti Tol Padaleunyi, Tol Padalarang, jalan arteri yang menghubungkan Bandung Timur dengan daerah lainnya. Ditambah sekarang sudah ada Kereta Cepat Jakarta Bandung, yang membuat wilayah incaran SMRA ini semakin potensial.

Dengan adanya ekspansi mal itu, maka portofolio bisnis milik SMRA semakin lengkap. Terutamanya dalam unit bisnis Investment Property. Sebut saja sebelum ekspansi mal ini, SMRA sudah lebih dulu mengelola tiga mal yang ada di Jabodetabek. Antara lain Summarecon Mall Kelapa Gading, Summarecon Mall Bekasi, dan Summarecon Mall Serpong.

Serta ada satu Lifestyle Village yang berada di Bali, yakni Samasta Lifestyle Village.

Anda yang ingin atau sedang menyusun investing plan, tapi memiliki waktu yang terbatas untuk mengolah banyaknya informasi yang beredar, Anda bisa menggunakan Monthly Investing Plan edisi Januari 2024 yang telah terbit…

Bagi teman-teman investor yang ingin berlangganan Monthly Investing Plan, bisa menggunakan voucher berikut…

2024: SMRA Fokus Area Pengembangan Existing dan Jalankan Dua Perusahaan Joint Venture

Selain SMRA realisasikan ekspansi mal, perusahaan juga masih akan fokus di area-area pengembangan existing di tahun ini. Sebut saja di wilayah Jabotabek, Karawang, dan Bandung, juga Makassar.

Bukan hanya itu, pada 19 Desember 2023 SMRA rupanya telah membentuk perusahaan Joint Venture lewat dua entitas anak usaha, PT Summarecon Investment Property (SMIP) dan PT Summarecon Property Development (SMPD). Kedua entitas anak usaha ini, sebesar 99.99% sahamnya masing-masing dimiliki oleh SMRA.

Dua entitas anak usaha SMRA tersebut mendirikan dua perusahaan Joint Venture Bersama PT Setiawan Dwi Tunggal (SDT), yaitu:

• SMPD dan SDT mendirikan Joint Venture, PT Surya Selatan Cemerlang di Tangerang Selatan. PT Surya Selatan Cemerlang ini akan menjalankan usaha yang berkaitan dengan proyek Pembangunan, pengoperasian dan pengembangan property, mulai dari apartemen, perumahan, rumah toko, dan lainnya.

• SMIP dan SDT mendirikan Joint Venture, PT Mahakarya Selatan Cemerlang yang juga ada di Tangerang Selatan. PT Mahakarya Selatan Cemerlang ini nantinya akan menjalankan proyek Pembangunan, pengoperasian dan pengembangan untuk pusat perbelanjaan / mal.

Terbentuknya dua perusahaan Joint Venture ini, kian menguatkan optimisme SMRA. Khususnya untuk menangkap potensi recurring income yang lebih kuat lagi.

Rata-rata Tingkat Okupansi Mal

Dari pembahasan kita di atas mengenai fokus SMRA dalam beberapa bulan terakhir. Setidaknya menunjukkan optimisme yang tinggi terhadap kenaikan kunjungan mal. Di mana pada akhirnya akan mendongkrak recurring income perusahaan.

Nampaknya memang realisasi yang sejauh ini dilakukan SMRA, sejalan dengan pertumbuhan Tingkat okupansi mal. Ya, berdasarkan data tingkat okupansi Mal, yang terhitung sejak Kuartal I-2021 hingga Kuartal III-2023. Okupansi mal secara keseluruhan yang ada di Jakarta masih menunjukan tren positif di angka 72.8%. Berikut ini tingkat okupansi mal di wilayah Jakarta berdasarkan laporan konsultan property Colliers sumber dari dataindonesia.id:

Source: dataindonesia.id

Terlihat tingkat okupansi mal yang masih membaik walaupun sempat mengalami penurunan pada awal 2023. Namun saat ini sudah kembali pulih, dengan okupansi rata-rata sebesar 72.8%. Hal ini tentunya yang membuat SMRA yakin bahwa bisnis mal masih akan tetap bertumbuh.

Source: dataindonesia.id

Demikian pula, dengan halnya tingkat okupansi mal di wilayah Bogor, Depok, Tangerang, hingga Bekasi yang ada di level 70.4% per kuartal III-2023. Menunjukkan bahwa tingkat okupansi mal di ke empat wilayah tersebut masih relatif bertumbuh.

Hanya saja di sini, perlu diperhatikan bahwa tantangan yang mungkin dihadapi SMRA dalam memajukan segmen retailnya cukup terbatas. Hal ini berkenaan dengan semakin banyaknya jumlah pasokan mal yang sudah selesai dibangun di akhir tahun 2023 kemarin. Artinya ada lebih banyak persaingan mal, yang dapat memperkecil tingkat okupansi.

Sementara dari sisi okupansi seluruh mal yang dikelola SMRA, yang masih berjalan seperti berikut:

Tingkat okupansi mal-mal milik SMRA. Source: Public Expose 2023

Dari data di atas, terlihat bahwa tingkat okupansi dari seluruh mal yang dimiliki SMRA sudah cukup baik. Bahkan sudah di atas rata-rata tingkat okupansi mal-mal yang ada di Jakarta, yang hanya di kisaran 70% tadi.

Sehingga, wajar jika SMRA realisasikan ekspansi mal dan menargetkan kenaikan kunjungan di setiap mal barunya.

[Baca lagi: Kinerja Fundamental SMRA: Pasca Raih Peringkat idA dari Pefindo]

Posisi Neraca Keuangan SMRA

Dari berbagai langkah yang dilakukan SMRA di atas, tentu untuk SMRA realisasikan ekspansi mal, perlu dilihat kembali posisi liabilitasnya. Per kuartal III-2023 ini, SMRA memiliki jumlah liabilitas yang relatif besar…

Total Liabilitas dan Ekuitas SMRA. Source: Cheat Sheet Kuartal III-2023 by RK Team

SMRA tercatat memiliki total liabilitas sebesar Rp17.12 triliun per kuartal III-2023. Sedangkan total ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik Entitas Induk adalah sebesar Rp9.74 triliun per kuartal III-2023. Artinya, SMRA memiliki DER yang cukup besar di level 1.76x menunjukkan kalau SMRA cukup berisiko dalam mengcover utang-utangnya, jika mengandalkan ekuitas yang dimiliki.

Liabilitas Jangka Pendek dan Aset Lancar SMRA. Source: Cheat Sheet Kuartal III-2023 by RK Team

Bagi teman-teman investor yang ingin berlangganan Cheat Sheet, bisa menggunakan voucher berikut…

Sementara untuk liabilitas jangka pendek, asset lancar yang dimiliki SMRA sebesar Rp14.47 triliun per kuartal III-2023, masih cukup besar dari total liabilitas jangka pendek yang senilai Rp11.54 triliun. Sehingga didapatkan Liquidity Ratio di level 1.25x, yang membuat posisi SMRA masih terbilang aman untuk utang jangka pendeknya.

Kesimpulan

Langkah SMRA realisasikan ekspansi mal dalam beberapa bulan terakhir, memang terdengar menarik. Terlebih lagi dengan tingkat okupansi mal milik SMRA yang sudah berjalan sekarang ini memang relatif penuh, yang mengharuskan SMRA merealisasikan ekspansi mal baru di tempat yang potensial. Seperti halnya realisasi mal Summarecon Villagio Outlets di Karawang dan juga realisasi Summarecon Mall Bandung (Summaba).

Bahkan di tahun 2024 ini SMRA masih akan meningkatkan fokusnya di area-area pengembangan existing. Ditambah dengan terbentuknya dua perusahaan Joint Venture yang akan fokus pada proyek pembangunan property dan juga mal.

Nampak prospek menarik ke depannya, di mana pengelolaan mal-mal milik SMRA akan semakin meningkat. Di mana akan meningkatkan okupansi kunjungan mal, dan mendatangkan potensi recurring income lebih besar bagi SMRA. Sehingga target yang ditetapkan SMRA untuk kinerja tahun 2023 bisa dikatakan realistis, seiring dengan momen liburan Natal dan Tahun Baru 2024 kemarin.

Kendati demikian, yang perlu diperhatikan adalah posisi DER SMRA yang cukup tinggi di level 1.76x. membuat SMRA rentan merugi, jika mengatasi utang perusahaan dengan modal yang dimiliki.

Maka perlu digaris bawahi, meski SMRA realisasikan ekspansi mal untuk menangkap peluang pertumbuhan okupansi yang lebih besar, sejalan dengan meningkatnya aktivitas belanja. Namun SMRA cukup berisiko besar dari sisi pertumbuhan utang perusahaan.

Terlepas dari perhitungan di atas, kita dapat mengukur kembali bagaimana kinerja SMRA, ketika musim rilis laporan keuangan Kuartal IV-2023 mendatang.***

###

DISCLAIMER ON:
Tulisan ini bukan rekomendasi jual dan beli. Semua data dan pendapat pada artikel adalah bersifat informasi yang mengedukasi pembaca, berdasarkan sudut pandang penulis pribadi. Risiko investasi berada pada tanggung jawab masing-masing investor. Do Your Own Research!