Modernland Realty (MDLN) – The Rise of Property?

Terakhir diperbarui Pada 26 August 2019 at 12:32 pm

Modernland Realty (MDLN) – The Rise of Property?

Sektor properti sampai dengan Kuartal I 2017 ini rata-rata masih belum menunjukkan titik balik pemulihan, demikian pula rata-rata laporan keuangan Kuartal I 2017 emiten properti juga belum menggembirakan. Padahal masyarakat sejatinya berharap bahwa 2017 ini akan menjadi titik balik pemulihan sektor properti.

Indikasi positif sebenarnya mulai terlihat, dimulai dari peningkatan investasi asing untuk sektor property, kemudian sepanjang tahun 2016 kemarin juga Bank Indonesia (BI) telah beberapa kali menurunkan suku bunga acuan (BI rate) menjadi 4.75% efektif per Oktober 2016. BI juga kembali mengeluarkan aturan baru tentang rasio Loan to Value untuk kredit properti yang menurunkan rasio uang muka (down payment/DP) KPR.

Namun, seperti kita lihat, beberapa stimulus seperti penurunan BI rate dan DP tadi ternyata belum berdampak luas pada sektor properti. Laporan BI pada Februari 2017 menunjukkan kredit perbankan untuk sektor properti hanya tumbuh 15.0 % Year on Year menjadi Rp 706 triliun. Malahan kabar nya beberapa bank swasta justru merayu karyawan nya sendiri untuk membeli rumah menggunakan fasilitas KPR di tempat karyawan tersebut bekerja. Anyway, di balik fakta itu semua, ada satu emiten yang mencuri perhatian, yaitu Modernland Realty (MDLN), karena laporan keuangan Kuartal I 2017 nya ternyata bisa dibilang sangat baik. Oke kita langsung saja bahas tentang MDLN ini.

Modernland Realty Tbk (Modernland) didirikan pada tahun 1983. MDLN mulai mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Jakarta (sekarang Bursa Efek Indonesia) pada tahun 1993 dengan kode MDLN dan sejak tahun 1993 itu perusahaan menjadi Perusahaan Terbuka. Beberapa proyek yang dikerjakan adalah seperti Jakarta Garden City (JGC), Kota Modern, ModernPark. ModernHill, Modern Industrial Estat, Novotel Gajah Mada, Padang Golf Modern, Lowcost Housing dan Modern Panel Indonesia.

Bisnis MDLN sendiri terbagi menjadi 3 lini bisnis : Hospitality, Industrial, dan Residential. Segmen residential menjadi kontributor terbesar dari pendapatan MDLN yaitu sebesar 88.4%, kemudian diikuti segmen industrial sebesar 9.3%, serta segmen hospitality adalah 2.3%. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada ilustrasi gambar di bawah ini.

Kontribusi Pendapatan MDLN, 2016 – Source : MDLN Annual Report

Di segmen residential, yang menjadi pemasukan terbesar bagi MDLN. Proyek Jakarta Garden City masih menunjukkan keunggulannya di antara proyek residential sejenis lainnya di Jakarta. Dari 370 Ha (Hektar) yang dimiliki, 120 Ha sudah berhasil dikembangkan. Sementara 350 Ha direncanakan untuk pembangunan kawasan residential baik rumah tapak, apartement. Atau kawasan komersial. Di bulan Oktober 2016 kemarin. MDLN juga mengambil sebuah keputusan bisnis penting dengan menjalin aliansi strategis dengan PT Astra Land Indonesia (anak perusahaan PT Astra International Tbk dan Hong Kong Land Ltd) untuk membentuk Joint Venture PT Astra Modern Land (50% – 50%).

Joint Venture tersebut akan mengembangkan lahan perumahan skala kota (township) di kawasan Jakarta Garden City (JGC). Cakung – Jakarta Timur. Proyek Jakarta Garden City (JGC) diperkirakan akan semakin cemerlang dengan beroperasinya Jalan Tol Akses Tanjung Priok yang memudahkan mobilitas penghuni Jakarta Garden City di Cakung. Jakarta Timur. Akses jalan tol Tanjung Priok dan rencana pembangunan (LRT) yang diproyeksi beroperasi pada 2018 menjadikan kawasan JGC semakin bernilai tambah tinggi.

Sementara di segment Industrial, tantangan masih lebih berat di tahun 2016 kemarin. Riset Colliers menunjukkan, tingkat penjualan lahan untuk kawasan industri di Jakarta turun sekitar 50% dari 347.5 Ha di 2015 menjadi 174.9 Ha di 2016. Kondisi politik saat Pilkada 2017 membuat keputusan transaksi menjadi lebih lama karena investor masih wait and see. Meskipun demikian, Modernland secara masif masih menambah cadangan lahan di kawasan Barat (Cikande) maupun Timur (Bekasi) untuk memastikan kesinambungan usaha.

Di segment hospitality, MDLN mengusahakan Hotel Novotel Gajah Mada (terletak di Green Central City (GCC), sebuah superblock di Jl Gajah Mada – Jakarta Barat) dan Padang Golf Modern & Country Club (terletak di dalam perumahan Kota Modern Tangerang). However, kontribusi segmen ini masih di bawah 5%.

Okay setelah kita mengetahui kurang lebih segmen bisnis MDLN, apa yang membuat MDLN ini menarik? MDLN sendiri berhasil mencatatkan pertumbuhan kinerja penjualan dan laba sepanjang kuartal pertama tahun ini. MDLN berhasil membukukan pendapatan senilai Rp 977,75 miliar pada kuartal pertama tahun ini, atau Rp 3.9 Triliun jika disetahunkan (annualized). Jika dibandingkan dengan pencapaian pendapatan di 2016, maka tercatat kenaikan pendapatan sebesar 59%. Kenaikan pendapatan ini juga diikuti oleh kenaikan laba bersih. Di mana sepanjang kuartal I 2017 MDLN mencatatkan laba bersih Rp 225.35 miliar, atau Rp 910.4 miliar jika disetahunkan (annualized). Jika dibandingkan dengan 2016, tercatat kenaikan laba bersih sebesar 80%.

Pencapaian MDLN ini bisa dikatakan sangat baik apabila dibandingkan dengan saham emiten properti lainnya, yang rata-rata masih mencatatkan penurunan pendapatan dan laba bersih di Kuartal I 2017. Pendapatan MDLN kompak meningkat dari semua lini di awal tahun ini, baik itu dari segment residential, industrial, maupun hospitality. Tingginya pendapatan diikuti oleh peningkatan beban pokok yang lebih kecil, yakni sebesar 31% menjadi Rp 408.8 miliar dibandingkan Rp 312.5 miliar pada kuartal pertama 2016.

Bagaimana dengan valuasi sahamnya? Di harga 270 ketika artikel ini ditulis. Market cap MDLN tercatat Rp 3.5 Triliun, masih jauh di bawah ekuitas bersih nya senilai Rp 6.8 Triliun. Begitu pula PER masih tercatat 3.8x dengan PBV 0.5x alias masih sangat murah. Apalagi MDLN mencatatkan Return on Equity (ROE) sebesar 13%. Di mana rata-rata emiten property biasanya mencatatkan ROE hanya di bawah 10%. Apabila MDLN mampu mempertahankan kinerja nya sepanjang 2017 ini, besar kemungkinan harga sahamnya akan setidaknya kembali ke 400 an saat 2016 kemarin. Apalagi jika melihat history, di mana MDLN pernah dihargai di PBV 1.0x – 1.7x sepanjang 2012 – 2014 yang lalu.

Tapi kan harga sahamnya saat ini masih turun terus? Seperti dikemukakan di atas, memang secara umum sektor properti belum pulih betul, dan laporan keuangan emiten properti lainnya (kecuali MDLN ini) secara umum juga belum bisa dikatakan membaik. Lalu bagaimana strateginya? Jika Anda memegang dana kelolaan besar, Anda bisa mulai mencicil MDLN ini dari sekarang di harga 260 – 270 an, sementara sebagian lagi ketika harga sahamnya sudah mulai confirm untuk berbalik arah. Anyway, ini kesempatan Anda mendapatkan saham bagus dengan harga yang murah… Ketimbang ngejar harga yang udah naik dan ujung-ujungnya nyangkut. Lagipula, seperti yang saya tuliskan di atas, dilihat dari PER dan PBV nya, saham ini sudah sangat murah. That’s what I call fair bet, tinggal apakah kita mau sabar atau tidak menunggu market untuk mengapresiasi saham MDLN ini…

###

Info : Hadirilah Event Hot Sectors to Invest in 2017 tanggal 27 Mei 2017 di Mirae Asset Sekuritas Mangga Dua pukul 10.00 – 13.00. Pendaftaran dapat dilakukan melalui :

http://bit.ly/hotsector2017

atau

Email : miraeasset.event@gmail.com

WA : Frans (085773608850)

Tags : Modernland Realty (MDLN), Modernland Realty (MDLN). Modernland Realty (MDLN) Modernland Realty (MDLN) Modernland Realty (MDLN), Modernland Realty (MDLN)