Analisa Makro

Prospek Sektor Properti Pasca Pemberlakuan New Normal

15 July 2020

Dalam beberapa waktu kebelakang hampir seluruh industri menghadapi penurunan kinerja yang cukup signifikan. Termasuk salah satunya sektor properti, yang mau tak mau harus mencatatkan penurunan marketing sales. Belum lagi resiko angsuran yang terlambat dan tak terbayarkan. Situasi tersebut, menuntut perusahaan di sektor properti merevisi target penjualannya dan menghadapi penurunan harga saham. Jika demikian situasinya, maka bagaimana dengan prospek sektor properti pasca pemberlakuan new normal ?

Daftar Isi

Sektor Properti Di Masa Pandemi Covid-19

Sejak wabah Covid-19 terus merebak di sejumlah daerah di Indonesia, sektor properti pun turut terdampak dengan mencatatkan penurunan marketing sales di sepanjang Kuartal I-2020. Penurunan itu pun terbilang merata di berbagai jenis properti, di tambah lagi dengan banyaknya jadwal pembangunan proyek yang diundur untuk sementara waktu. Perubahan jadwal tersebut menyusul adanya berbagai kebijakan pembatasan sosial yang diterapkan oleh pemerintah. Sebagai akibatnya, industri properti pun turut memberlakukan pengetatan persyaratan sesuai dari perbankan penyelenggara guna menekan potensi risiko yang akan dihadapi. Di saat yang sama, para broker dan agen properti pun mengalami kesulitan dalam memasarkan produk properti. Tercatat, berdasarkan data dari Indonesia Property Watch, selama pandemi Covid-19 kemarin harga properti sempat terpukul hingga sekitar 20% – 30%.

Adapun jika dilihat dari data yang dirilis oleh Bank Indonesia, tercatat adanya penurunan yang hampir merata di lini bisnis sektor properti. Di mana untuk properti residensial di pasar primer mengalami perlambatan pertumbuhan harga properti, dengan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) sebesar 1.68% YoY Kuartal I-2020 lebih rendah dari IHPR 1.77% pada Kuartal I-2019. Tidak hanya itu saja, penjualan properti redisensial di seluruh tipe rumah tercatat turun signifikan hingga sekitar -43.19% YoY sepanjang Kuartal I-2020, jauh lebih rendah dari 1.19% YoY pada Kuartal I-2019. Di bawah ini adalah ilustrasi grafik penjualan residensial di pasar primer secara tahunan…

Source : https://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/harga-properti-primer/Default.aspx

Demikian pula, dengan properti komersial yang juga menunjukkan perlambatan, tercermin dari Indeks Harga Properti Komersial yang tumbuh 0.31% YoY pada Kuartal I-2020 dibandingkan dengan 0.32% YoY pada Kuartal I-2019. Dengan jumlah pasokan properti komersial yang stagnan, terlihat dari Indeks Pasokan Properti Komersial yang sebesar 0.04% YoY pada Kuartal I-2020 sama seperti pertumbuhan Kuartal I-2019. Sedangkan untuk permintaannya mengalami perlambatan, terlihat dari Indeks Permintaan Properti Komersial yang tumbuh 0.41% YoY Kuartal I-2020, lebih rendah dari 0.52% YoY pada Kuartal I-2019. Di bawah ini adalah ilustrasi penjualan properti komersial secara tahunan…

Source : https://www.bi.go.id/id/publikasi/survei/properti-komersial/Default.aspx

Penurunan yang terjadi hampir di semua lini sektor properti memang dipengaruhi oleh daya beli konsumen yang cenderung mengalami penurunan lantaran merebaknya Covid-19. Di mana PHK terjadi secara besar-besaran, yang berdampak pada menurunnya penghasilan masyarakat kelas menengah ke bawah. Tidak hanya itu saja, pada segmen lahan industri pun banyak terjadi penundaan sewaan karena tidak adanya kegiatan travel visit di sepanjang Kuartal I-2020, begitu pun dengan kembalinya sebagian ekspatriat ke negara masing-masing. Dan sebagai imbasnya, beberapa emiten sektor properti pun mencatatkan penurunan harga saham yang signifikan ketika PSBB masih diberlakukan…

Source : RTI Business

Nah, itukan selama fase PSBB berlangsung, terus apakah di fase transisi seperti sekarang ini sektor properti sudah kembali bergeliat lagi ?

Sektor Properti Pasca New Normal

Terlepas dari sejumlah penurunan di atas dan masih berlanjutnya ancaman wabah Covid-19, pemerintah tetap menerapkan kebijakan new normal yang berlaku efektif sejak 5 Juni 2020. Kebijakan new normal tersebut menuntut bangkitnya semua sektor bisnis untuk beradaptasi dengan cepat. Tak terkecuali dengan sektor properti yang turut melakukan penyesuaian dengan cepat, guna mengantisipasi hal-hal yang mungkin terjadi selama fase new normal. Beberapa hal yang di antaranya dipersiapkan oleh emiten properti, ialah seperti berikut :

Pertama, melakukan pemasaran properti secara online. Besar kemungkinan saluran distribusi yang masih mungkin digunakan pasca pemberlakuan new normal adalah saluran digital. Situasi ini akan mendorong masuknya pemasaran ke sistem digital dan teknologi yang semakin cepat. Di mana para agen properti melakukan promosi properti secara online melalui media sosial, hingga beriklan di portal properti. Dengan demikian, pemasaran properti tidak lagi dilakukan secara konvensional seperti melakukan visit show unit.

Kedua, inovasi dalam hal desain produk. Berlakunya new normal yang sudah satu bulan lebih ini tentu mempengaruhi perubahan perilaku konsumen dalam memilih properti. Bukan tidak mungkin, nanti akan lebih banyak proyek cluster, diikuti dengan perkembangan sistem teknologi yang memungkinkan konsumen tidak perlu bersentuhan langsung dengan tombol-tombol masuk dengan sistem sensor.

Ketiga, proses transaksi mengarah ke digital. Kegiatan transaksi properti pun akan didorong ke arah digital. Sehingga nantinya segala transaksi tidak lagi mengharuskan bertatap muka langsung. Mulai dari pemesanan unit, pembayaran, sampai ke proses jual beli yang menghadirkan notaris secara online. Bahkan tidak menutup kemungkinan, untuk ke depannya tanda tangan pun bisa disahkan secara digital.

Peluang Sektor Properti di Tahun 2020

Meskipun sektor properti harus beradaptasi dengan di fase new normal ini, namun tidak bisa dipungkiri bahwa geliat sektor properti tetap dibutuhkan. Sehingga cepat atau lambat sektor properti di tahun ini masih akan bertumbuh meski tidak terlalu signifikan. Berikut ini adalah beberapa hal yang dapat menunjang prospek sektor properti di tahun ini :

Sektor properti terdorong oleh adanya Program Tapera. Dengan adanya persiapan yang dilakukan oleh sektor properti di fase new normal ini, hal lain yang juga perlu kita ingat adalah adanya PP No. 25 Tahun 2020 yang mengatur tentang Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)... seperti yang kita tahu, meski masyarakat masih dikhawatirkan oleh pandemi Covid-19. Namun di waktu yang sama, pemerintah justru berencana menerapkan Program Tapera yang jaringan kepesertaannya kini lebih luas. Oleh karena itu, Program Tapera ini dinilai sejumlah kalangan akan mendongkrak kinerja emiten di sektor properti. Untuk mereview kembali artikelnya, yuk klik link di bawah ini…

[Baca lagi : Program Tapera Akan Diterapkan, Bagaimana Dampaknya terhadap Emiten tertentu ?]

Di mana program Tapera ini akan membawa keuntungan tersendiri khususnya bagi emiten properti, lantaran akan meningkatkan permintaan. Apalagi program Tapera saat ini, sudah menghimpun lebih banyak kategori peserta baik para pekerja, non-PNS, TNI, Polri, BUMN, BUMD, dan juga para pekerja swasta. Di samping itu, program Tapera ini setidaknya bisa menguranigi jumlah backlog.

Sektor properti juga terdorong oleh suku bunga acuan yang lebih rendah. Seperti yang kita tahu, suku bunga acuan BI7DRR telah di pangkas oleh BI sebesar 25 bps menjadi 4.25%. Begitu pun dengan tingkat suku bunga deposit facility sebesar 25 bps menjadi 3.50% dan suku bunga lending facility sebesar 25 bps menjadi 5.00%. Penurunan suku bunga ini setidaknya bisa menjadi angin segar bagi properti, lantaran akan mampu menyerap unit-unit properti yang ditawarkan pengembang melalui sistem KPR ataupun KPA. Sehingga nantinya angsuran jauh lebih murah lagi.

Sektor properti juga terbantu oleh beberapa stimulus pajak pemerintah. Terlepas dari itu, pemerintah juga telah memberikan stimulus yang lebih ringan lagi untuk sektor properti dari sisi pajak. Misalnya saja peningkatan batasan tidak dikenakan PPN, peningkatan batasan nilai hunian mewah yang dikenakan PPH dan PPnBM dari Rp 10 miliar menjadi Rp 30 miliar. Termasuk juga dengan penurunan tarif PPH Pasal 22 atas hunian mewah dari 5% menjadi 1%. Berkenaan dengan ini, Penulis juga sudah pernah membahasnya dalam artikel terpisah lainnya, yuk review lagi artikelnya…

[Hunian di Bawah Rp 30 Miliar Dibebaskan dari PPNBM, Angin Segar untuk Sektor Properti ?]

Sektor properti juga sangat terbantu dengan kebijakan pemerintah yang sudah memperbolehkan mall mulai dibuka kembali. Yuk, baca lagi artikel terkait sektor properti…

[Baca lagi : Mall Mulai Dibuka Kembali, Sektor Apa Saja yang Terdampak ?]

Beroperasinya mall-mall besar saat ini, tentu juga akan membuat emiten properti yang bergerak sebagai pengembang mall atau yang memiliki jaringan mall secara berangsur-angsur mengalami pemulihan.

Kesimpulan

Semenjak fase new normal diberlakukan oleh pemerintah, sejumlah harga saham emiten properti kembali berfluktuasi. Tidak hanya itu saja, di fase new normal ini sektor properti dipaksa untuk mampu beradaptasi dengan gaya hidup baru meski dibayangi oleh wabah Covid-19. Di mana emiten properti ini mau tidak mau harus mampu berinovasi lebih baik lagi, dan melakukan pemasaran produk propertinya secara online. Tentu hal tersebut, akan menjadi tantangan tersendiri bagi emiten-emiten properti.

Namun terlepas dari itu, emiten properti masih terdorong oleh adanya beberapa hal positif yang dinilai akan menguntungkan sektor properti ke depannya. Mulai dari adanya rencana penerapan Program Tapera, suku bunga acuan BI yang kini lebih rendah di level 4.25%, stimulus pajak properti, dan juga sejumlah mall mulai dibuka kembali. Hal-hal tersebut setidaknya akan memberikan angin segar bagi sektor properti bisa menggenjot kembali kinerja pendapatannya.

###

Disclaimer: Penyebutan sejumlah saham dalam artikel ini bukanlah suatu referensi dan bukan merupakan perintah beli atau jual. Melainkan hanya sebagai bahan pertimbangan. Di mana setiap keuntungan dan kerugian menjadi tanggung jawab dari pelaku pasar.

Info: