Laba Bersih PWON Tumbuh Hampir 4x Lipat

22 Juni 2021
Rivan Kurniawan
Analisa Saham
0

Terakhir diperbarui Pada 25 Juni 2021 at 10:28 am

Salah satu emiten property terbesar di Indonesia, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mencatatkan peningkatan laba bersih yang, menurut angkanya, terbilang sangat ciamik. PWON merupakan perusahaan property yang ciri khasnya memiliki recurring income dengan porsi terbesar dibandingkan dengan emiten lainnya. Mari kita bahas tentang laba bersih PWON yang tumbuh hampir 4x lipat!

Daftar Isi

Peningkatan Laba Bersih PWON

First off, perlu Anda ketahui bahwa perhitungan peningkatan laba bersih, pendapatan, ataupun indicator lainnya itu paling lumrah menggunakan basis year-on-year (YoY) – atau membandingkan kinerja di suatu periode dengan periode yang sama pada tahun sebelumnya. Misalnya, laba bersih 1Q21 dibandingkan dengan laba bersih 1Q20.

Untuk kasus PWON sendiri, laba bersihnya memang tumbuh hampir 4x lipat dari Rp 67 miliar per 1Q20 menjadi Rp 237 miliar pada 1Q21 – tetapi apabila Anda melihat grafik di samping, kita dapat melihat bahwa sebenarnya laba bersih PWON masih belum kembali ke level pre-covid pada tahun 2019 lalu. Jadi memang, ketika laba bersih PWON di 1Q21 dibandingkan dengan 1Q20 lalu, peningkatannya “terlihat” cukup drastisc”, tetapi sebenarnya itu disebabkan dari low base effect atau basis laba bersih yang rendah per 1Q20.

Nah pertanyaannya adalah, mengapa laba bersih PWON per 1Q20 turun cukup drastis?

Ada tiga faktor yang menyebabkan laba bersih PWON turun pada 1Q20 lalu:

Rugi kurs (Sekitar Rp 557.6 miliar)
Penurunan pendapatan
PWON belum bersiap untuk melakukan efisiensi cost

Dari ketiga faktor di atas, laba bersih PWON langsung jatuh sekitar 90% YoY apabila dibandingkan dengan 1Q19 – di mana sebenarnya efek dari Covid-19 belum begitu terasa di 1Q20. Nah, PWON mulai melakukan efisiensi bisnis di 2Q20, terlihat dari perolehan laba bersih perusahaan yang meningkat ke level Rp 400 miliar.

Seperti yang telah dibahas di bagian atas, kita bisa melihat bahwa sebenarnya pendapatan PWON masih cukup baik di 1Q20 lalu, yakni sebesar Rp 1.6 triliun, namun pendapatan PWON masih turun di 1Q21 yakni di Rp 1.1 triliun. Karena tiga alasan di atas, dan terutama karena adanya rugi kurs, PWON terpaksa mencatatkan laba bersih yang sangat rendah di 1Q20. Per 2Q20, barulah efek pandemic mulai terasa di profitabilitas PWON. Pendapatan yang diraih hanya sebesar Rp 324 miliar – turun dari rata-rata pendapatan PWON yang setidaknya di atas Rp 1.5 triliun selama pre-covid.

Untuk Anda yang ingin atau sedang menyusun investing plan Anda, tapi memiliki waktu yang terbatas untuk mengolah banyaknya informasi yang beredar, Anda bisa menggunakan Monthly Investing Plan edisi Juli 2021 yang akan segera terbit di sini…

Tidak heran, PWON merupakan perusahaan yang kebanyakan bisnisnya bersumber dari recurring income: biaya sewa tenant, hotel, mall, dan sebagainya. Ketika terjadi pandemic, PWON terpaksa menurunkan biaya sewa sampai 50% (bahkan ada yang lebih dari 50%). Hal ini tentu saja mempengaruhi profitabilitas dan pendapatan PWON, terlebih lagi ketika PSBB di tahun lalu, traffic masyarakat yang datang ke mall, turun secara drastis.

Portfolio property PWON. Source : Presentasi PWON

Dari gambar di atas, kita bisa melihat bahwa PWON memfokuskan bisnisnya di Jakarta dan Surabaya. Anda mungkin juga familiar dengan beberapa nama besar seperti Kota Kasablanka, Gandaria City, Tunjungan Plaza, dan Pakuwon Mall – yang mana semuanya merupakan mal yang dikelola oleh PWON.

Selain itu, PWON juga baru saja melakukan ekspansi dengan membeli mal dan hotel di Yogyakarta dan Solo – yakni Marriott Hotel & Hartono Mall di Yogyakarta, serta Hartono Mall di Solo yang dibeli dengan harga yang sangat murah, menurut perusahaan. Dari sini kita bisa melihat bahwa strategi bisnis PWON mungkin sedikit berbeda dengan perusahaan property lain yang mengandalkan penjualan unit property sebagai sumber pemasukan, karena PWON mengandalkan adanya recurring income yang dapat membuat bisnisnya lebih stabil.

Namun, jangan salah sangka juga – karena PWON juga masih melakukan penjualan unit property, sebagai contohnya PWON yang sedang membangun superblock di Bekasi, dan ditargetkan phase 1 akan selesai di 2024/2025 mendatang.

PWON’s Bekasi Superblock Update. Source : PWON

Nantinya, proyek superblock PWON di Bekasi ini akan menghasilkan:

4 kondominium
2 hotel dengan total 324 kamar
1 retail mall dengan luas 43k NLA (net lettable area)

PWON dari Sisi Utang

To add lychee on top, izinkan kami juga membahas sedikit tentang level kas dan tingkat utang PWON.

Jumlah kas PWON mengalami penurunan pada 1Q21 ini, mayoritas disebabkan karena adanya pembelian dua mal dan 1 hotel di Solo dan Yogyakarta, di mana PWON merogoh kocek sekitar Rp 1.4 triliun.

Sebagai informasi, akuisisi dua mal dan 1 hotel tersebut dilakukan PWON tanpa mengambil utang baru, dan hanya menggunakan kas internal perusahaan saja. Sehingga dapat terlihat pada kas di 4Q20 lalu yang cukup menurun. Namun kas PWON juga mulai meningkat lagi per 1Q21 ini.

Kami melihat tingkat utang yang cukup baik dari PWON, karena level utang yang masih relatif rendah, serta tidak adanya penambahan utang sejak pandemic.

DER PWON turun ke level 0.6x, dan perlu Anda ketahui bahwa yang tergolong utang berbunga dari total utang PWON tersebut hanya sekitar 50%. Sehingga gearing PWON tercatat di level 0.3x, cenderung dalam trend penurunan.

Jadi, jangan mudah terkecoh dengan headline berita yang menjelaskan adanya peningkatan laba bersih sampai beberapa ratus persen. Karena bisa jadi hal tersebut disebabkan adanya low base effect dari basis perhitungan sebelumnya, sama seperti kasus PWON. Meskipun demikian, memang kinerja profitabilitas PWON belum kembali ke level pre-covid mengingat sebagai property player, PWON memiliki strategi yang cenderung berbeda dengan pemain property lainnya. Dengan strategi PWON ini dan aksi korporasi yang telah dilakukan oleh PWON, apakah Anda melihat PWON sebagai alternatif investasi yang atraktif?

###

Info: