Prospek Saham BEST : Menarik Untuk Dikoleksi ?

Jika kita berbicara mengenai sektor property, mungkin banyak investor akan berpikir mengenai industri property residential, yang menjual produk apartement, perumahan, dsb. Padahal di dalam Bursa Efek Indonesia, ada pula emiten yang juga bergerak di industri property non-residential. Salah satunya adalah PT Bekasi Fajar Industrial Estate (BEST) yang merupakan salah satu pengembang dan operator kawasan industri terkemuka di Indonesia. Sebagai pengembang lahan industri, BEST sejak 2017 mulai mentransformasi nama PT Bekasi Fajar Industrial Estate yang sebelumnya juga melekat pada logo menjadi BeFa Industrial Estate. Perubahan tersebut sekaligus menandai bahwa kegiatan perusahaan tidak lagi terbatas pada daerah Bekasi melainkan diharapkan berkembang ke seluruh Indonesia. Seperti apa kinerjanya dan bagaimana prospeknya di masa yang akan datang ?

BEST Company Profile

PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk berdiri pada Agustus 1989, berlokasi di Kabupaten Bekasi tepatnya berada di Kawasan Industri MM2100 Cibitung. Bidang usaha BEST meliputi kegiatan pengembangan, pembangunan, dan pengelolaan untuk kawasan industri, infrastruktur dan jasa pelayanan. Termasuk dengan komersial dan sarana-prasarana pendukungnya.

Adapun produk dan jasa yang ditawarkan oleh BEST terdiri dari tiga segmen usaha. Produk dari masing-masing segmen usaha BEST tersebut, adalah : Pertama, produk kawasan industri, di mana BEST menyediakan kavling siap bangun untuk kebutuhan industri lengkap dengan infrastrukturnya. Kawasan industri ini termasuk penyewaan Standar Factory Building yang dibangun berdasarkan desain dan konstruksi bertaraf internasioal dengan luas sekitar 10.000 m². Serta Logistik Modern dengan luas 25.000 m².

Kedua, produk infrastruktur dan jasa pelayanan, yang terdiri dari Jasa Pengolahan Lahan seperti pengumpulan sampah, penjagaan keamanan, pemeliharaan lingkungan, pelayanan dan pemeliharaan fasilitas umum dan juga infrastruktur. Jasa Penyediaan Air Bersih, dan juga Jasa Pengelolaan Air Kotor.

Ketiga, produk komersial dan fasilitas pendukung seperti hotel bisnis yang berkapasitas 192 kamar dan berada dalam area komersil Kawasan Industri MM2100. Salah satu hotel yang saat ini dioperasikan oleh BEST adalah Enso Hotel.

BEST sendiri sudah melantai di Bursa Efek Indonesia sejak tahun 2012. Adapun sebagai gambaran kepemilikan saham di BEST adalah sebagai berikut :

Pemegang Saham BEST. Source : Laporan Tahunan BEST 2017

Seperti dijelaskan pada bagian awal, per tahun tahun 2017 kemarin BEST juga melakukan rebranding atau perubahan pada logonya dengan nama baru “BeFa” yang merupakan singkatan dari “Bekasi Fajar”. Perubahan logo yang tadinya menampilkan “PT Bekasi Fajar Industrial Estate” ini untuk menandakan bahwa kegiatan operasional BEST ke depannya tidak hanya terbatas di Bekasi saja melainkan diharapkan juga ke seluruh Indonesia..

Perubahan Logo BEST. Source : Laporan Tahunan BEST 2017

Kinerja Fundamental BEST

Harga saham BEST dalam 5 tahun terakhir pernah mencapai harga 760 an di tahun 2014 akhir. Namun kejatuhan penjualan lahan industri di 2015 – 2016 membuat harga saham BEST pun tanpa ampun turun ke 140 an di akhir 2018 kemarin. Namun memasuki tahun 2019, harga saham BEST kemudian meningkat ke 296 an, atau telah meningkat 2x lipat dalam 5 – 6 bulan terakhir ini. Apakah kenaikan harga saham 2x lipat memang dipengaruhi oleh kinerja fundamentalnya ?

Jika melihat kinerja BEST di 2018, berdasarkan Laporan Keuangan 2018 kemarin BEST sebenarnya mencatatkan penurunan Pendapatan walaupun tidak signifikan. Di mana Pendapatan BEST sebesar Rp 1.0 triliun di 2017, turun sekitar -4% menjadi Rp 962 miliar di 2018. Salah satu hal pemicunya adalah karena kontribusi dari segmen penjualan lahan industri, yang merupakan kontributor terbesar bagi BEST, mengalami penurunan secara YoY. Tercatat total penjualan lahan BEST tahun 2017 kemarin adalah Rp 904 miliar, dan di 2018 harus turun sekitar -4.2% menjadi Rp 828 miliar. Penurunan kontribusi penjualan tanah bisa dilihat pada kolom bergaris merah di bawah ini :

Kontribusi Penjualan. Source : Laporan Keuangan BEST 2018

Meskipun begitu, Pendapatan BEST di 2018 kemarin ditopang oleh segmen bisnis pendukung lainnya seperti pendapatan dari maintenance fee dan service charges, serta segmen bisnis hotel Enso, yang mulai beroperasi sejak tahun 2017. Sayangnya karena kontribusinya yang masih relatif kecil, tidak serta merta mengcover Pendapatan BEST. Bisa dilihat pada screenshot di atas pada kolom bergaris biru.

Adapun jika ditarik lebih detail, sejumlah perusahaan besar yang menopang Pendapatan BEST selama di 2018 kemarin di antaranya adalah PT Daiwa House Indonesia, PT Ultrajaya Milk Industry (ULTJ), dan PT Oriental Asahi. Lebih lengkapnya bisa dilihat pada screenshot di bawah ini..

Rincian Penjualan Tanah di 2018. Source : Laporan Keuangan 2018

Sebagai dampak dari penurunan Pendapatan BEST di 2018 kemarin, Gross Profit yang juga menurun dari sebesar Rp 720 miliar di 2017, turun sekitar -4.0% menjadi Rp 691 miliar di 2018. Demikian halnya dengan Laba Bersih yang juga turun dari Rp 483 miliar di 2017, turun sekitar -12.6% menjadi Rp 422 miliar di 2018.

Meskipun secara profitabilitas, kinerja BEST di 2018 kemarin terlihat tidak lebih baik dibandingkan dengan 2017, namun jika diperhatikan lebih detail ada faktor penundaan pencatatan yang membuat pendapatan dan laba bersih BEST menurun. Kurang lebih ada penjualan lahan sebesar 2 ha di akhir tahun 2018 kemarin, dan belum diakui sebagai Pendapatan dalam Laporan Keuangan 2018. Bila diasumsikan harga lahan di Kawasan MM2100 adalah sebesar Rp 3 juta per m² maka besar kemungkinan pencatatan Pendapatan yang tertunda itu adalah sekitar Rp 60 miliar (1 hektare = 10.000 m).

Neraca Keuangan BEST

Tapi okelah kita anggap profitabiltas BEST memang mengalami penurunan meskipun tidak signifikan, lantas bagaimana dengan kondisi neraca keuangan BEST ? Nah ini bagian yang menarik. Kalau kita perhatikan total Aset BEST memang bertumbuh secara normal dari Rp 5.7 triliun di 2017 menjadi Rp 6.3 triliun di 2018 (+10.0%). Namun yang menarik untuk diperhatikan adalah kenaikan asset ini terutama disebabkan oleh kenaikan asset lancar nya yang meningkat dari Rp 2.0 triliun menjadi Rp 2.75 triliun (+34.7%).

Salah satu yang mendorong kenaikan asset lancar ini adalah kenaikan kas dan setara kas dari Rp 502 miliar di 2017 menjadi Rp 1.1 triliun di 2018, atau meningkat lebih dari 100%.Kenaikan kas dan setara kas ini sendiri salah satunya disebabkan oleh pencairan piutang yang menumpuk di tahun-tahun sebelumnya. Jika di tahun sebelumnya BEST memiliki piutang hingga Rp 349 miliar, maka di tahun 2018 kemarin piutangnya hanya tersisa Rp 64 miliar saja. Demikian pula, sejumlah perusahaan besar yang sempat macet pembayarannya, berhasil diselesaikan oleh BEST.

Tidak heran meskipun jumlah pendapatan yang berhasil diklaim oleh BEST sepanjang tahun 2018 hanya sebesar Rp 962.8 miliar, namun jumlah kas yang diterima oleh BEST di tahun 2018 kemarin mencapai hingga Rp 1.1 triliun.

Selain Aset Lancar BEST yang meningkat cukup signifikan, di sisi lain Liabilitas Jangka Pendek BEST di 2018 juga menurun sekitar -52.0% dari Rp 740 miliar di 2017 menjadi Rp 355 miliar di 2018. Dengan demikian, apabila liabilitas jangka pendek sebesar Rp 355 miliar tadi dibandingkan dengan Aset Lancar BEST yang sebesar Rp 2.75 triliun, maka bisa dikatakan BEST ini memiliki likuiditas yang sangat baik (Liquidity Ratio : 7.7x). Bahkan BEST juga mampu menutupi hutang jangka pendek yang sebesar Rp 355 miliar tadi hanya dengan cash yang dimilikinya saat ini yang sebesar Rp 1.2 triliun (Cash Ratio : 318%). Ini salah satu keunggulan yang dimiliki oleh BEST ketimbang pemain lainnya di industri yang sama.

Terkait dengan asset lancar, BEST juga mencatatkan peningkatan persediaan lahan, di mana jumlah persediaan lahan BEST meningkat dari Rp 926.6 miliar di 2017 menjadi Rp 1.2 triliun di 2018. Peningkatan persediaan lahan ini tidak terlepas dari akuisisi lahan yang mencapai hampir Rp 700 miliar selama 2 tahun terakhir. Adapun sebagai gambaran Persediaan lahan BEST dapat dilihat pada screenshot bawah ini :

Jumlah Persediaan Aset BEST. Source : Laporan Keuangan 2018

 Prospek Lahan Industri BEST

So, meskipun balik lagi BEST ini masih mencatatkan kinerja yang agak kurang memuaskan di tahun 2018 kemarin dari sisi profitabilitas, namun ada sejumlah faktor yang bisa mendorong kinerja BEST ke depannya. Salah satu faktornya adalah pencapaian Marketing Sales BEST yang terbilang baik. Sebagai catatan sepanjang 2018 kemarin BEST berhasil mencapai Marketing Sales hingga 34.4 hektare, atau setara dengan 98% target BEST yang sebesar 35 hektare. Bila dikonversi ke dalam Rupiah, Marketing Sales BEST di 2018 mencapai Rp 1.05 triliun (asumsi average harga jual adalah Rp 3 juta per meter). Demikian halnya dengan jumlah permintaan lahan industri di 2018 kemarin, ternyata BEST menerima permintaan yang cukup meningkat hingga 88 hektare. Angka tersebut naik dari sebesar 78 hektare di 2017. Dari pencapaiannya di tahun kemarin, maka di 2019 ini kembali BEST menaikkan target penjualan lahan menjadi 40 hektare.  

Untuk rencana jangka panjang, BEST akan masif dalam melakukan sejumlah akuisisi lahan industri. Seperti halnya di tahun kemarin, BEST berhasil mengakuisisi lahan baru seluas 51 hektare. Sehingga saat ini total landbank BEST saat ini ±725 hektare, dari total luas 1055 hektare yang berada di Kawasan Industri MM2100 di Cibitung, Bekasi – Jawa Barat. Selain dari itu, BEST juga memperoleh asumsi kenaikan ASP (Average Selling Price) sebesar Rp 3.3 – 3.5 juta per m2 di tahun 2019 ini.

Mengawali tahun 2019 ini pun menjadi momentum baik bagi BEST, di mana hingga per Maret kemarin BEST berhasil catatkan pesanan lahan dari sejumlah pelanggan yang belum sempat dipenuhi oleh BEST untuk lahan seluas 43 hektare. Dengan asumsi Average Selling Price masih di kisaran Rp 3 juta per m², sehingga kemungkinan BEST akan mengantongi Rp 1.3 triliun dari pesanan lahan tahun kemarin. Tidak hanya itu, posisi BEST sebagai pengembang Kawasan Industri juga akan semakin diuntungkan dengan adanya kemudahan berbisnis di Indonesia. Hal tersebut bisa terlihat dari posisi Indonesia yang dinilai jauh membaik dalam hal Ease of Doing Business dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya.

Ease of Doing Business in Indonesia. Source : tradingeconomics.com/indonesia/ease-of-doing-business

Grafik Tahunan Bank Dunia Terbaru tersebut menunjukkan Indonesia saat ini berada di peringkat ke 73 di antara 190 negara untuk kemudahan melakukan bisnis. Dengan kemudahan berbisnis tersebut, maka perizinan semakin disederhanakan dan dipercepat prosesnya. Demikian halnya dengan pembangunan kawasan industri seperti yang dijalankan oleh BEST, hal ini tentu semakin menguntungkan BEST dalam memperoleh perizinan memperluas dan mengembangkan usahanya, seiring dengan proses PTSP (Perizinan Terpadu Satu Pintu).

Apakah Valuasi BEST Bisa Dikatakan Undervalue ?

Secara valuasi, BEST pada harga 290 an saat ini dihargai pada PER 6.7x dan PBV 0.7x. Untuk ukuran Perusahaan dengan ROE 10%, maka harga sahamnya memang masih dapat dikatakan undervalued. Apalagi jika dibandingkan dengan historicak, di mana BEST sendiri pernah diperdagangkan di kisaran harga 750 an pada 2014, yang mencerminkan valuasi PER 18.0x dan PBV 2.5x.

Namun meskipun secara valuasi masih murah, investor tetap perlu mewaspadai beberapa risiko yang dimiliki oleh BEST. Kembali pada penjelasan Penulis di awal, sebagai penyedia lahan industri BEST ini juga sangat bergantung kepada kondisi ekonomi. Dengan kondisi ekonomi global saat ini yang mengalami perlambatan, maka bukan tidak mungkin akan berdampak negatif pada BEST, seperti hal nya di 2015 – 2016 kemarin.

[Baca lagi : Prediksi AS Resesi Di 2019, Bagaimana Dampaknya Terhadap Indonesia ?]

Adapun risiko lainnya yang perlu diperhatikan oleh BEST adalah minimnya pendapatan dari Recurring Income / Pendapatan Berulang. Sebagai penyedia lahan industri, hampir 90% kinerja BEST ditentukan dari penjualan lahannya. Artinya, kalau penjualan lahannya stagnan, hampir bisa dipastikan kinerja BEST juga sulit bertumbuh. Hal ini berbeda dengan emiten property residential seperti PWON, ASRI, BSDE yang memiliki porsi recurring income yang cukup besar sehingga ketika penjualan residential mengalami stagnansi, maka masih bisa dicover dengan recurring income nya tadi.

Kesimpulan

Berdasarkan penjelasan di atas, tahun 2018 masih belum menjadi kinerja terbaik bagi BEST, di mana Pendapatan dan Laba Bersih BEST mengalami penurunan meskipun tidak signifikan. Penulis juga sudah menjelaskan penurunan Pendapatan juga disebabkan adanya penundaan pencatatan terhadap penjualan lahan sebesar 2 hektare di akhir 2018 kemarin. Di mana penjualan tersebut belum diakui sebagai Pendapatan dalam pembukuan Laporan Keuangan 2018.

Meskipun secara profitabilitas belum mengalami peningkatan, namun neraca keuangan BEST bisa dikatakan sangat baik, terutama dari segi likuiditas nya. Likuiditas BEST jauh meningkat seiring dengan kenaikan asset lancar nya dan penurunan hutang jangka pendeknya.

Prospek BEST cukup baik, di mana BEST berhasil mencapai Marketing Sales yang cukup baik sebesar 34.4 hektare di tahun 2018 dan menargetkan menjadi 40 hektare di 2019. Prospek lahan industri BEST ke depannya pun semakin terbuka lebar, apalagi dengan adanya kebijakan Pemerintah yang memberikan kemudahan berbisnis di Indonesia melalui PTSP (Perizinan Terpadu Satu Pintu). Tentu ini menjadi kabar baik dan momentum bagi bisnis BEST sebagai pengembang Kawasan Industri.

Namun BEST juga tidak terlepas dari risiko, di mana kinerja BEST sangat ditentukan oleh keadaan ekonomi. Di mana BEST sendiri merasakan dampak negatif dari pelemahan ekonomi di tahun 2015 – 2016 an. Dengan potensi perlambatan ekonomi global belakangan ini, investor juga wajib mewaspadai dampaknya bagi kinerja BEST. Apalagi BEST juga memiliki porsi recurring income yang relatif kecil, sehingga jika penjualan lahan menurun akibat perlambatan ekonomi, maka hampir bisa dipastikan BEST akan terkena dampak negatifnya.

Valuasi BEST masih tergolong murah  di mana pada harga 290 an, saat ini BEST berada pada valuasi PER 6.7x dan PBV 0.7x. Namun demikian mengingat harga saham BEST yang telah meningkat 2x lipat dalam waktu 5 – 6 bulan terakhir, akan lebih aman jika Anda masuk pada saat harga saham BEST sedang terkoreksi.

###

Info:

• Monthly Investing Plan Mei 2019 akan segera terbit. Anda dapat memperolehnya di sini.
• Cheat Sheet LK Q4 2018 sudah terbit, Anda dapat memperolehnya di sini.
• E-Book Quarter Outlook LK Q4 2018 sudah terbit. Anda dapat memperolehnya di sini.
• Jadwal Workshop :
  • Ultimate Value Investing (Bali, 27 – 28 April 2019) dapat dilihat di sini.

• • Stockademy Value Investing bersama TICMI (Jakarta, 11 Mei 2019) dapat dilihat di sini.