Beberapa saat yang lalu, kita sudah membahas salah satu emiten yang undervalued yaitu JRPT. Selain JRPT, banyak pembaca website maupun teman-teman di social media @rivan.kurniawan yang juga request untuk membahas mengenai PWON.
PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dikenal sebagai emiten properti yang memiliki recurring income tertinggi, dan ke depannya akan membangun proyek baru di Bekasi. Dikenal sebagai developer properti yang cukup sukses di Jakarta dan Surabaya, bagaimana prospek PWON ke depannya?
Daftar Isi
Sekilas tentang PWON
PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) didirikan pada tanggal 20 September 1982 di Jakarta dan telah terdaftar di (saat itu) Bursa Efek Jakarta dan Bursa Efek Surabaya sejak tahun 1989 – sebagai perusahaan properti pertama yang tercatat di Bursa Efek Jakarta saat itu.. PWON merupakan salah satu pengembang real estate yang bereputasi di Indonesia yang memiliki portfolio yang terfokus di lokasi Jakarta dan Surabaya. Portfolio PWON mencakup berbagai sektor utama properti seperti retail, perumahan, komersial, dan perhotelan. Jaringan operasional bisnis real estate PWON pun sudah terintegrasi secara menyeluruh – mulau dari akuisisi lahan, pengembangan properti, marketing, serta sampai manajemen operasional. Hal ini nantinya akan menunjang peningkatan kinerja dan performa PWON.peningkatan kinerja dan performa PWON.
Proyek pertama PWON di industri properti diawali dengan proyek Tunjungan Plaza I, sebuah pusat perbelanjaan modern pertama di Surabaya yang telah beroperasi sejak 1986. Tahun 2007 menandai kehadiran PWON di industri properti di Jakarta melalui pengembangan proyek Superblok Gandaria City (Gancit) yang kemudian mulai beroperasi sejak 2010. Proyek besar yang dijalankan PWON di Jakarta kemudian melalui proyek Superblok Kota Kasablanka (Kokas) yang beroperasi dua tahun kemudian. Sekarang, portfolio PWON di Jakarta antara lain : Superblok Kota Kasablanka, Superblok Gandaria City, Blok M Plaza, Somerset Berlian. Dan portfolio PWON di Surabaya antara lain : Superblok Tunjungan City, Township Pakuwon City, Township Grand Pakuwon, Superblok Pakuwon Mall, dan Royal Plaza.
Selain terkenal sebagai pengembang properti, PWON merupakan perintis konsep Superblok di Indonesia. Superblok sendiri merupakan pengembangan real estate yang memiliki skala besar, dan berkonsep adanya integrasi antara shopping mall, perkantoran, kondominium, dan hotel. Sebagai perusahaan berbasis real estate, PWON memiliki track record yang sukses dan reputasi yang sangat baik di industri ini, sehingga goodwill yang dimiliki PWON ini memberikan rasa aman kepada calon pembeli.
Ke depannya, PWON juga mulai melirik Bekasi sebagai lokasi tujuan untuk mengembangkan portfolio PWON lebih jauh. PWON terus berkembang sebagai salah satu pengembang properti yang terkemuka dan bereputasi di Indonesia dengan dukungan portfolio development dan investment property.
Kinerja Keuangan PWON – Pendapatan
- Laporan Laba/Rugi (Income Statement)
Di tengah melambatnya industri properti, PWON merupakan salah satu emiten properti yang konsisten dalam mencatatkan pertumbuhan laba. Per Q3 2019 kemarin, PWON mencatatkan peningkatan laba bersih sebesar 20,78% YoY bila dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun lalu. Yang menarik, peningkatan laba bersih ini sebenarnya bukan didapat dari peningkatan pendapatan saja (pendapatan PWON meningkat tipis 0,19% pada Q3 2019), tetapi juga dari keuntungan kurs derivative dengan mata uang asing.
Meskipun begitu, apabila ditarik secara historical, PWON mencatatkan pendapatan yang konsisten meningkat dari tahun ke tahun (Notes : data di 2019 bukan Full Year, tetapi di annualized). Hal ini dapat berarti bahwa manajemen PWON menerapkan manajemen yang sangat efektif, karena seperti yang kita ketahui, industri properti termasuk industri yang berfluktuatif.
Salah satu faktor utama lainnya adalah karena PWON memiliki porsi pendapatan berulang yang sangat besar – bahkan terbesar apabila dibandingkan dengan emiten properti lainnya.. Secara spesific hal ini akan dibahas di sub-chapter berikutnya.
Data historical pendapatan PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Data historical laba bersih PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
- Neraca (Balance Sheet)
Selain PWON memiliki profitabilitas yang baik, balance sheet milik PWON juga sangat sehat. Yang perlu dicermati dari balance sheet-nya PWON adalah peningkatan utang PWON sangat terjaga dibandingkan dengan peningkatan aset PWON. Malahan utang PWON dalam 2-3 tahun belakangan ini cenderung mengalami penurunan. Ini berarti adalah PWON sangat menjaga level utangnya dan tidak me-leverage terlalu tinggi. Karena apabila terjadi peningkatan utang yang tinggi, dapat menjadi risiko tambahan bagi perusahaan.
Nilai aset PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Nilai utang PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Rasio utang milik PWON dapat tercermin melalui rasio Debt-to-Equity Ratio (DER) yang terus menurun dalam beberapa tahun terakhir. Penurunan DER ini juga berarti bahwa PWON tetap memperhatikan risiko global dan melalui hal itu menerapkan strategi bisnis yang aman – salah satunya dengan tidak meningkatkan jumlah utang terlalu besar.
Data historical DER milik PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
- Laporan Arus Kas (Cash Flow Statement)
Di industri properti, arus kas bisa menjadi sebuah masalah yang besar karena aturan terkait pembayaran dari pembeli bisa dalam bentuk 100% cash (tunai) ataupun dalam bentuk kredit. Belum lagi apabila konsumen membatalkan pembelian, maka property developerlah yang berkewajiban mengembalikan seluruh pembayaran konsumen. Hal ini diatur dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli (PPJB) Rumah.
Tetapi, PWON tetap menjaga arus kasnya agar selalu tetap sehat. Hal ini tercermin dari operating cash flow (OCF) yang terus positif. Artinya, operasional PWON yang – menjual apartment, kondominium, perumahan residensial, dan di saat yang sama terus membangun proyek, masih menghasilkan arus kas yang positif.
Data historical OCF PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Di saat yang sama, PWON juga terus mengekspansi bisnisnya yang dapat diihat dari arus investing cash flow (ICF) yang negatif – di mana artinya kas perusahaan digunakan untuk investasi; baik di peralatan, ataupun instrument investasi yang lain. Dan hal yang menariknya adalah kebutuhan untuk investasi PWON ini dapat dicover dengan baik dari Operating Cash Flow nya tadi.
Data historical ICF PWON. Source: Cheat Sheet Q3 2019
Pendapatan Berulang (Recurring Income) Tertinggi
Yang menjadi keunggulan dari PWON adalah PWON memiliki porsi recurring income yang sangat tinggi – bahkan tertinggi dibandingkan dengan kompetitornya. Perlu Anda ketahui sebelumnya, bahwa emiten properti memiliki 2 sumber pendapatan yakni; pendapatan berulang (recurring income) dan pendapatan tidak berulang (non-recurring income).
Recurring income merupakan sumber pendapatan emiten properti yang bersumber dari sewa ataupun uang tagihan kepada para penyewa yang menyewa real estate ataupun properti milik emiten properti tadi. Misalnya, dalam kasus PWON, recurring income-nya berasal dari tenant-tenant yang menyewa di mal—mal, ataupun di portfolio milik PWON. Jadi, konsep recurring income adalah pendapatan yang didapat tanpa melakukan penjualan, dan sifatnya berulang – artinya setiap tahun atau setiap periode emiten properti mendapatkan pendapatan yang kurang lebih sama. Sebaliknya, non-recurring income adalah pendapatan yang didapatkan dengan cara melalui penjualan real estate atau property – yang sifatnya bisa tidak menentu setiap periodenya.
Jadi, emiten properti dengan recurring income yang tinggi dapat dikatakan lebih stabil dan memiliki risiko lebih rendah, karena jumlah pendapatan yang “pasti” lebih banyak dibandingkan dengan pendapatan melalui penjualan unit-unit yang lebih tidak pasti. Pada tahun 2020 juga sistem pencatatan akuntansi akan menerapkan PSAK 72 yang
PWON memiliki porsi recurring income sebesar 51.4%, sangat baik dibandingkan dengan BSDE yang sebesar 22,9%, CTRA sebesar 23,1%, SMRA sebesar 39,3%. Angka ini menunjukkan porsi pendapatan berulang PWON sangat tinggi dibandingkan dengan kompetitor yang setara.
Proyek Mixed-Use di Bekasi
PWON berencana untuk membagun proyek baru di Bekasi pada akhir tahun 2019 kemarin. PWON akan membangun proyek anyar tersebut di Bekasi, Jawa Barat, dengan mempertimbangkan ketersediaan alhan dan akses Bekasi yang tak jauh dari Jakarta. PWON tak mengambil proyek di Jakarta lagi karena harga lahan yang mahal dan juga tingkat kesulitan balik modal yang cukup tinggi.
Proyek PWON yang ada di Bekasi merupakan proyek yang memiliki luas lahan mencapai 60.000 meter persegi (ukurannya kurang lebih 2 kali lipatnya Gandaria City) yang terdiri dari 1 mal, 2 hotel, dan 4 menara apartemen yang ditargetkan pembangunannya akan selesai dalam 2 tahun. Untuk sekarang, PWON sedang mengurus perizinannya.
PWON dikenal untuk fokus terhadap proyek-proyek yang digarap. Ditargetkan melalui investasi PWON di Bekasi ini akan dapat meningkatkan kinerja perusahaan ke depannya.
Kesimpulan
PWON merupakan salah satu developer properti yang terkenal di Indonesia. Dengan kondisi properti yang menurun, PWON dapat beradaptasi dan masih menghasilkan kinerja yang sangat baik bila dibandingka dengan kompetitornya. PWON juga memiliki neraca dan arus kas yang sangat sehat dalam ikhtisar keuangannya. Hal ini menandakan PWON sangat berhati-hati dalam operasional bisnisnya, dan mempertimbangkan banyak aspek sebelum mengambil sebuah keputusan.
Ke depannya, PWON – sebagai emiten properti yang memiiki tingkat recurring income tertinggi – juga akan membangun proyek baru di Bekasi. Proyek baru ini akan memiliki luas sebesar 60.000 meter persegi atau setara dengan 2x lipat Gandaria City.
Oh ya, sekarang PWON ditransaksikan di P/E 8,67x dan P/BV sebesar 1,74x. Dan perlu Anda ketahui juga, PWON sempat diperdagangkan pada P/E kisaran 17 – 21x, dan P/BV pada kisaran 3,5-4x. Terkait pertanyaan apakah PWON sudah termasuk perusahaan yang undervalue? Well, Penulis rasa Anda sudah dapat mengambil kesimpulan dari penjelasan di atas..
###
Info:
Wah.. makasih ya Pak ulasan ttg saham PWON ini. Klo dr sisi kinerja sudah baik. Apakah bs djadikan tolak ukur bahwa managemen PWON sehat? Mlihat keputusan nya dlm mengembngkan bisnisnya tidak main2. Bahkan bs dikatakan tepat dlm mengambil keputusan, sperti yg d sebutkan d atas PWON akan nengerjakan proyek di bekasi. Sdgkn bekasi sndri skrg udh jd kota metropolitan yg cukup berkembang.
Wah semoga yaaa saham Pwon ini trs bs meminimize rasio hutangnya, shg smkin menarik lg selain dr pndptan brulangnya.. ?