Terakhir diperbarui Pada 8 Mei 2019 at 2:23 pm
Sektor properti dinilai masih memiliki daya tarik pada investor asing di Indonesia. Dari grafik kebutuhan rumah tangga, kebutuhan rumah masih berada pada rasio 1 berbanding 10, atau dengan kata lain 1 rumah masih diperebutkan oleh 10 keluarga. Pada artikel sebelumnya kita telah membahas sedikit mengenai prospek sektor property di sini, dan kita juga pernah membahas salah satu emiten property yaitu Modernland Reaty (MDLN), yang bisa Anda baca kembali artikel nya di sini. Nah pada kesempatan kali ini, kita akan membahas satu lagi emiten property yang menurut kacamata Penulis masih prospektif dan memiliki fundamental yang bagus yaitu Alam Sutera Realty (ASRI).
Okay, kita mulai dengan mengenal sekilas dari PT Alam Sutera Realty. Saat ini sekitar 43.89% saham kepemilikan ASRI dimiliki oleh The Ning King Family (orang terkaya no 50 di Indonesia menurut Forbes 2017) melalui penyertaan saham PT Tangerang Fajar Industrial Estate dan PT Manunggal Prime Development, sementara 56.11% saham lainnya dimiliki oleh publik. ASRI memiliki portfolio bisnis yang terfokus pada pengembangan residensial dan komersial, yang terpusat di Jakarta, Tangerang, dan Bali. Beberapa portfolio yang dimiliki oleh perusahaan saat ini adalah The Tower dan Wisma Argo Manunggal di Jakarta; Kawasan Alam Sutera (Mall @ Alam Sutera, The Prominence, Paddington Heights, dan Flavor Bliss), Suvarna Sutera, serta Kota Ayodhya di Tangerang; serta Garuda Wisnu Kencana “GWK” di Bali.
Tangerang sendiri menjadi lokasi pengembangan paling sibuk bagi ASRI dengan proyek Kota Ayodhya, Suvarna Sutera, serta Alam Sutera. Banyak orang mungkin hanya mengetahui bahwa kawasan Alam Sutera menawarkan perumahan berkonsep healthy dan green. Namun kenyataannya, dalam beberapa tahun terakhir kawasan Alam Sutera mulai berkembang menjadi kawasan komersial dan sejatinya telah menjadi pusat bisnis baru di Kota Tangerang. Sebut saja beberapa institusi yang mulai memindahkan atau mengembangkan pusat kegiatan bisnisnya ke Tangerang, seperti Universitas Bina Nusantara dan Sekolah Santa Laurensia untuk sektor pendidikan, serta IKEA (gerai perabotan rumah tangga asal Swedia) yang beroperasi pada Oktober 2014 dan Decathlon (gerai peralatan olahraga asal Prancis) yang pertama kalinya membuka bisnis di Indonesia dan memilih Alam Sutera sebagai pusat bisnisnya. Singkat kata, kawasan Alam Sutera telah bertransformasi menjadi Central Business District nya kawasan Kota Tangerang.
Beberapa Bisnis yang Berlokasi di Kawasan Alam Sutera
Dari segi kemudahan akses, akses untuk menuju kawasan Kota Tangerang pun sekarang menjadi lebih mudah sejalan dengan dibongkarnya Tol Karang Tengah sejak April 2017 ini. Sebelum dibongkar, akses menuju kawasan Alam Sutera terhambat karena untuk mengantri di Tol Karang Tengah saja membutuhkan waktu 30 – 60 menit. Dari akses lain, Tol JORR ke arah Serpong juga telah beroperasi, sehingga memudahkan akses menuju Alam Sutera.
Bagaimana dengan kinerja keuangan ASRI? Sejak booming property pada tahun 2011 – 2013 lalu, kebanyakan emiten property termasuk ASRI memang mengalami penurunan kinerja baik dari harga saham maupun penurunan kinerja keuangan. Sebagai gambaran, laba bersih ASRI yang normal nya mencapai sekitar Rp 1.1 triliun, turun menjadi Rp 500 – 600 miliar, atau terpangkas hampir setengahnya terutama di tahun 2015 – 2016. Demikian pula dengan tingkat pengembalian laba / Return on Equity (ROE) ASRI yang normalnya berada di 20 – 25%, terpangkas menjadi 7% – 9% saja di tahun 2015 – 2016. Tak pelak harga saham ASRI yang sempat menyentuh titik tertinggi di 1130 di 2013, harga sahamnya turun sampai saat ini berada pada harga 350 an, atau turun hampir 70%.
Stock Price ASRI 2013 – 2017
Sejak pertengahan 2016 beberapa katalis sebenarnya telah diupayakan Pemerintah untuk membangkitkan kembali sektor property. Akan tetapi, memasuki awal 2017 perusahaan seolah belum kembali kepada kinerja positif nya. Terlihat di Laporan Keuangan Kuartal I 2017 yang belum juga membaik. Namun, cerita mulai berubah sejak pertengahan tahun 2017. ASRI mulai menunjukkan pertumbuhan yang positif. Ini yang penulis sebut sebagai salah satu Laporan Keuangan dengan kinerja terbaik di tahun 2017 untuk sektor property. Secara bisnis, tahun 2017 ini bisa menjadi titik balik kebangkitan perusahaan. Meskipun saat ini pencapaian Marketing Sales ASRI belum mencapai target, namun dalam 9 bulan pertama di tahun 2017, penjualan segmen perumahan kembali meningkat dan berkontribusi 22.8% dari total marketing sales 2017. Hal ini yang kemudian memunculkan sejumlah optimisme mengenai kinerja ASRI ke depannya.
Tingkat profitabilitas ASRI di tahun 2017 juga jauh lebih menarik dibandingkan dengan 2016. Sebagai gambaran, Gross Profit Margin ASRI meningkat dari 58% di 2016 menjadi 67% di 2017, serta Net Profit Margin sebagai bottomline mampu meningkat dari 18% di 2016 menjadi 35% di 2017. Apa artinya? Artinya perusahaan saat ini lebih sehat dari segi profitabilitas, setidaknya apabila dibandingkan dengan tahun 2015 dan 2016 yang lalu. Cash Flow ASRI juga lebih sehat dengan Posisi arus kas yang jauh lebih sehat. Apabila di kuartal sebelumnya ASRI lebih banyak mencatatkan arus kas negatif dari aktivitas operasinya, maka di tahun 2017 ini perusahaan mencatat arus kas positif dari aktivitas operasinya. Bahkan arus kas tersebut mampu menutupi kebutuhan investasi perusahaan, dan juga digunakan sebagian lagi untuk membayar hutang perusahaan. Per Kuartal III 2017, arus kas masuk dari aktivitas operasi ASRI tercatat positif Rp 1.2 triliun. Bandingkan misalkan dengan LPCK dan LPKR, yang spertengahan 2017 arus kas operasinya masih negative Rp 411 miliar dan Rp 880 miliar.
Pertanyaannya, mengapa kinerja keuangan ASRI bisa lebih baik? Padahal sebelumnya disebutkan bahwa marketing sales nya belum mencapai target di tahun 2017 ini? Salah satunya adalah faktor ASRI memiliki recurring income (pendapatan berulang) yang terus meningkat sejak 2012 yang lalu. Di 2012, kontribusi recurring income baru Rp 71 miliar, dan di tahun 2017 ini diperkirakan akan mencapai Rp 400 miliar. Artinya, investasi yang dilakukan oleh ASRI beberapa tahun belakangan ini mulai memberikan recurring income yang cukup stabil. Sehingga, perusahaan bisa tetap bertumbuh di saat penjualan property baru masih belum terlalu menggembirakan.
Apakah artinya kita telah menemukan salah satu saham yang sedang salah harga? Yep bisa jadi demikian. Karena sejatinya ASRI ini perusahaan yang memiliki fundamental bagus. Meskipun Debt to Equity Ratio (DER) ASRI berada di kisaran 1.47x, namun kecenderungan ketergantungan terhadap hutang sudah mulai menurun di tahun ini 2017. Menurut penilaian Penulis, ASRI telah mampu melewati masa sulit di 2015 dan 2016. Mulai menunjukkan kinerja positif di tahun 2017 ini. Dengan kinerjanya, di harga saham 350 an, P/E Ratio nya masih 4.7x dengan P/BV Ratio 0.8x alias masih murah.
Bagaimana prospek nya di tahun 2018? Proyek baru ASRI yaitu The Tower, Ayodhya Residence, Ayodhya Garden House, serta beberapa proyek lainnya akan menjadi pemasukan di 2018. Sentimen positif dengan Bank Indonesia tetap mempertahankan kebijakan suku bunga rendah di 4.25%. Meskipun The Fed menaikkan suku bunga juga tetap menjadi katalis positif bagi perusahaan. Dengan syarat Anda sabar menunggu harga sahamnya terapresiasi ke harga wajar nya. Lalu berapa harga wajar ASRI? Untuk informasi harga wajar ASRI bisa Anda dapatkan dengan berlangganan E-Book Quarter Outlook dan Cheat Sheet, yang informasinya dapat Anda lihat di sini dan di sini.
Disclosure : ASRI telah menjadi bagian dari portfolio Penulis pada average 326. Perubahan posisi dana average dapat terjadi sewaktu-waktu. Pembahasan ini bukan bersifat rekomendasi beli atau jual. Do Your Own Research.
Info:
- Monthly Investing Plan Januari 2018 akan segera terbit, Anda bisa memperoleh nya di sini
- Dapatkan Ringkasan Laporan Keuangan 500+ perusahaan dalam Cheat Sheet, yang dapat Anda peroleh di sini
- Jadwal Workshop Value Investing 2018 dapat dilihat di sini.
