Berhasil Merestrukturisasi Utang USD 235 juta, Bagaimana Prospek ASRI ke Depan ?

Memasuki awal tahun 2019, ASRI berhasil melakukan restrukturisasi terhadap sejumlah utang obligasi yang sudah mendekati masa jatuh tempo. Hal tersebut membuat ASRI yang tadinya harus membayarkan utang obligasi sebesar USD 235 juta di Maret 2020, hanya perlu membayarkan utang obligasi sebesar USD 73 juta di Maret 2020. Lantas apakah dengan restrukturisasi utangnya tersebut, ASRI akan  mampu membayarkan kewajibannya ? Dan bagaimanakah fundamental dan prospek ASRI ke depan pasca restrukturisasi utang ini?

Sekilas Profil ASRI

Perusahaan awalnya didirikan pada November 1993 oleh keluarga Harjanto Tirtohadiguno dengan nama PT Adhihutama Manunggal. Kemudian nama tersebut berubah menjadi PT Alam Sutera Realty sejak September 2007, sebagai perusahaan pengembang properti yang terintegrasi. Dalam menjalankan operasi perusahaannya, ASRI memiliki kegiatan usaha dalam bidang properti yang fokus di pembangunan, pengelolaan perumahan, kawasan komersial, kawasan industri, pusat perbelanjaan, hingga ke area rekreasi, serta perhotelan. Beberapa portfolio yang dibangun ASRI antara lain : Kota Mandiri Alam Sutera, Mal @ Alam Sutera, Flavor Bliss, Pasar 8 & Gudang T8, Ruko, Apartemen (Low Rise), Gedung Perkantoran, Kota Mandiri Suvarna Sutera, Kota Ayodhya, Kawasan Pusat Bisnis Jakarta, hingga Taman Garuda Wisnu Kencana.

ASRI mengawali perjalanannya sebagai perusahaan pengembang adalah dengan melakukan pembangunan proyek pertama di kawasan terpadu Alam Sutera pada tahun 1994, dengan luas lahan sekitar lebih dari 800 hektar di wilayah Serpong – Tangerang. Kemudian ASRI melanjutkan bisnisnya dengan mengembangkan proyek kota mandiri Suvarna Sutera di Pasar Kemis – Tangerang dengan luas sekitar 2.600 hektare. Pembangunan dan pengembangan kedua proyek tersebut dilakukan hampir bersamaan hingga tahun 2017. Bahkan ASRI juga sudah menyelesaikan gedung perkantoran The Prominence dan apartemen Paddington Heights yang terletak di kota mandiri Alam Sutera. Di samping itu, ASRI juga mengembangkan proyek di Cikokol terdiri dari Kota Ayodhya termasuk juga pembangunan Jade Tower, Coral Tower, Sienna Tower dan Indigo Tower. ASRI juga sudah menyelesaikan proyek gedung perkantoran The Tower yang terletak di pusat bisnis pada tahun 2016 lalu. Tidak hanya itu, ASRI juga mengembangkan Taman Garuda Wisnu Kencana (GWK) di kawasan Ungasan – Bali dan diresmikan pada September 2018.

ASRI sendiri secara resmi menjadi perusahaan publik dengan melakukan pencatatan saham di BEI dan memperoleh kode saham ASRI pada Desember 2007. Adapun gambaran kepemilikan saham ASRI per akhir tahun 2018 kemarin adalah sebagai berikut :

Kepemilikan Saham ASRI. Source : Laporan Tahunan ASRI 2018

Restrukturisasi Utang Obligasi ASRI

Tahun 2019 ini nampaknya menjadi tantangan tersendiri bagi ASRI karena di saat sektor property belum bisa dikatakan pulih, ASRI masih harus menanggung beban utang berdenominasi mata uang asing yang tergolong tinggi. ASRI memiliki utang obligasi yang cukup besar dan akan memasuki waktu jatuh tempo dalam hitungan 1 – 3 tahun ke depan.

Di antaranya seperti di Maret 2020 nanti utang obligasi ASRI yang akan jatuh tempo dengan nilai sebesar US$ 235 juta (setara Rp 3.3 triliun) yang diterbitkan pada Maret 2013 dengan bunga 6.95%. Hal yang sama juga di April 2022 mendatang, ASRI harus bersiap menanggung utang obligasi yang jatuh tempo sebanyak US$ 245 juta (setara Rp 3.4 triliun) yang diterbitkan pada Oktober 2016 dengan bunga 6.625%. Detailnya dapat Anda lihat pada screenshot di bawah ini :

Utang Obligasi ASRI. Source : Laporan Keuangan Kuartal I-2019 Catatan Kaki No. 22.

Dan untuk melunasi utangnya tersebut, maka ASRI baru saja memutuskan untuk merestrukturisasi utang obligasinya dengan melakukan refinancing melalui penerbitan Senior Notes pada 22 Januari 2019 di Bursa Efek Singapura senilai US$ 175 juta (setara Rp 2.5 triliun) dan akan jatuh tempo di 22 April 2021 nanti. Restrukturisasi utang ASRI ini dilakukan melalui entitas anak usaha yakni Alam Synergy Pte. Ltd. Di mana senior notes ini akan digunakan untuk pengembangan usaha, salah satunya dengan pembelian tanah ataupun dengan pembangunan sekaligus untuk pembayaran fasilitas pinjaman yang tercatat saat penerbitan obligasi, seperti pembelian kembali utang obligasi yang akan jatuh tempo di tahun 2020 mendatang.

Restrukturisasi Utang ASRI. Source : Laporan Keuangan Kuartal I-2019 Catatan Kaki No. 22.

Sementara refinancing yang sudah dilakukan ASRI pada 22 Februari 2019 adalah dengan melakukan pembelian kembali sebagian utang obligasi sebesar US$ 162 juta dari utang senior sebesar US$ 235 juta (setara Rp 3.4 triliun) yang sudah diterbitkan sejak 27 Maret 2013 dan akan jatuh tempo di 22 Maret 2020. Sehingga nantinya jumlah utang yang akan jatuh tempo di Maret 2020 nanti hanya akan menjadi US$ 73 juta saja, dan untuk sisanya sebesar US$ 175 juta jatuh tempo di 22 April 2021.

Berikut ini adalah perbandingan utang obligasi ASRI, sebelum dan sesudah refinancing :

Sehingga keuntungan yang diperoleh ASRI dari proses restrukturisasi utangnya tersebut, adalah waktu yang lebih panjang untuk bisa melunasi utang-utangnya dan juga tidak membutuhkan banyak dana baru.

Pertanyaan yang mungkin akan muncul adalah “Apakah ASRI bisa membayarkan obligasi sebesar USD 73 juta (setara Rp 1.0 triliun) yang jatuh tempo di Maret 2020 nanti ?” Untuk mengukur kemampuan ASRI secara sederhana, bisa kita lihat lebih dulu dari Balance Sheet ASRI LK Q1 2019 yang saat ini terdiri dari sejumlah Aset Lancar yang saat ini bisa dikonversi menjadi Kas dan setara Kas adalah :

• Kas sebesar Rp 468.9 miliar
• Deposito sebesar Rp 191.6 miliar
• Aset Keuangan lain sebesar Rp 476.0 miliar,
• Piutang Lancar (belum jatuh tempo) sebesar Rp 246.5 miliar,
• Persediaan (siap direalisasikan dalam 12 bulan ke depan) sebesar Rp 526.1 miliar,
• Potensi Free Cash Flow Q2 2019 – Q4 2019 (setelah dipotong belanja modal) = Rp 700 – 800 miliar.

Jika ditotal, maka aset lancar yang bisa dikonversi menjadi kas yang digunakan ASRI untuk membayar utang dalam 12 bulan ke depan adalah sebesar Rp 2.6 triliun. Dengan demikian bisa dikatakan bahwa ASRI memiliki aset lancar likuid yang lebih dari cukup untuk melunasi utang obligasi yang jatuh tempo di Maret 2020 nanti.

Dalam jangka yang lebih panjang, kita perlu ingat bahwa hingga saat ini ASRI masih memiliki Aset Tidak Lancar seperti Properti Investasi dan juga landbank dalam jumlah yang sangat besar. Di mana ASRI memiliki Properti Investasi sebesar Rp 1.0 triliun termasuk dari Mall@Alam Sutera senilai Rp 569 miliar dan Office CBD senilai Rp 260 miliar. Demikian pula, Landbank yang masih dimiliki oleh ASRI adalah senilai Rp 11.0 triliun, termasuk yang terbesar di antaranya adalah landbank di Pinang sebesar Rp 6.1 triliun dan Pasar Kemis sebesar Rp 4.3 triliun. Sehingga dengan kondisi tersebut, sebenarnya ASRI memiliki sejumlah Aset Tetap yang lebih dari cukup untuk bisa melunasi semua utang-utangnya.

Update Kinerja Fundamental ASRI 2019

Pencapaian ASRI di sepanjang Kuartal I 2019 ini terlihat tidak begitu memuaskan lantaran ASRI justru mencatatkan penurunan baik di dalam Pendapatan dan juga profitabilitasnya. Di mana Pendapatan ASRI menurun sekitar -32.4% YoY dari Rp 1.0 triliun di Kuartal I-2018, menjadi Rp 685.1 miliar per Kuartal I-2019. Hal yang serupa juga terjadi pada Laba Bersih ASRI yang mengalami penurunan sekitar -46.8% YoY dari Rp 299.5 miliar di Kuartal I-2018 menjadi Rp 159.3 miliar per Kuartal I-2019. Begitu juga Laba Bruto ASRI yang juga turun sekitar -63.1% YoY dari Rp 632.9 miliar di Kuartal I-2018 menjadi Rp 233.1 miliar per Kuartal I-2019.

Meskipun kinerja nya sekilas terlihat mengkhawatirkan, sebenarnya kinerja ASRI tidaklah sejelek itu. Jika dilihat lebih seksama, maka kita akan melihat salah satu penurunan penjualan terbesar ASRI berasal dari segmen penjualan tanah, yang turun sekitar -41.7% YoY dari Rp 593.8 miliar di Kuartal I-2018 menjadi Rp 346.1 miliar per Kuartal I-2019. Adapun sebagai gambaran lebih jelasnya, bisa Anda lihat pada screenshot berikut ini :

Penjualan Tanah ASRI. Source : Laporan Keuangan ASRI Kuartal I-2019 Catatan Kaki No. 30.

Menurunnya penjualan tanah tersebut, dikarenakan adanya sejumlah transaksi penjualan tanah ke CFLD (China Fortune Land Development) yang belum bisa diakui di sepanjang Kuartal I-2019 kemarin. Padahal, hingga saat ini ASRI masih memiliki sales backlog (antrian penjualan yang belum diakui sebagai Pendapatan) dari CFLD sebesar Rp 900 miliar. Jadi meskipun kinerja ASRI sepanjang Kuartal I-2019 terlihat belum terlalu memuaskan, namun penurunan penjualan yang dialami oleh ASRI lebih dikarenakan adanya sejumlah penjualan tanah ke CFLD yang belum bisa diakui secara langsung di Kuartal I-2019 kemarin, dan besar kemungkinan baru bisa diakui pada Kuartal II-2019 mendatang.

Tertundanya pengakuan Pendapatan ASRI pada Kuartal I-2019 kemarin, mirip dengan kejadian di awal tahun 2017 di mana ASRI juga pernah mencatatkan penurunan Pendapatan sekitar -16.7% YoY dari Rp 842.8 miliar di Kuartal I-2016 menjadi Rp 701.8 miliar per Kuartal I-2017. Pendapatan yang menurun tersebut, membuat Laba Bersih juga menurun sekitar -66.7% YoY dari Rp 528.8 miliar di Kuartal I-2016 menjadi Rp 176.1 miliar per Kuartal I-2017. Dan penurunan yang terjadi saat itu, juga disebabkan oleh adanya penurunan dari segmen penjualan tanah, sebagai berikut ini :

Penjualan Tanah ASRI. Source : Laporan Keuangan ASRI Kuartal I-2017 Catatan Kaki No. 29.

Dari gambar di atas, terlihat penurunan penjualan tanah sekitar -80.7% YoY dari Rp 553.3 miliar di Kuartal I-2016 menjadi Rp 106.3 miliar per Kuartal I-2017. Hal itu juga dikarenakan adanya pengakuan Pendapatan yang tertunda atas penjualan tanah ke CFLD. Namun setelah di kuartal berikutnya, penjualan tanah ke CFLD tadi bisa dicatatkan, maka kinerja ASRI kembali membaik setelahnya.

Sebagai informasi tambahan, ASRI memiliki kerjasama jangka Panjang dengan CFLD sejak 2015. Di mana pada tanggal 28 Desember 2015, ASRI menandatangani nota kesepahaman dengan China Fortune Land Development (CFLD) untuk mengembangkan area Pasar Kemis di Tangerang. Dalam perjanjian tersebut, ASRI dan CFLD sepakat untuk membangun kota mandiri yang mengintegrasikan Kawasan residensial, komersial, dan industrial. Secara bertahap, ASRI akan menjual lahan seluas 500 ha ke CFLD. ASRI melalui entitas anaknya, PT Delta Mega Persada, telah menerima uang jaminan sebesar Rp 1.45 triliun dari anak usaha CFLD, yaitu PT Indonic Tangerang Investment, untuk fase 5 tahun pertama (2017 – 2021). Uang jaminan tersebut berupa refundable deposit, yang dapat dicairkan secara bertahap seiring progres implementasi kerjasama tersebut.

Prospek ASRI ke Depan

Meskipun pencapaian kinerja ASRI sepanjang kuartal I-2019 terlihat kurang memuaskan, belum lagi ASRI yang sedang berupaya mengurangi sejumlah utang obligasinya. Namun hal tersebut tidak serta merta meredupkan prospek bisnisnya ASRI ke depan. Perlu diingat bahwa di tahun 2018 kemarin, ASRI menjadi satu-satunya emiten property yang berhasil mencapai target Marketing Sales. ASRI mampu mencapai marketing sales sebesar Rp 4.3 triliun pada tahun 2018 kemarin, di atas target 2018 yang sebesar Rp 4.0 triiliun. Untuk itu di tahun 2019 ini, ASRI kembali menaikkan target marketing sales nya menjadi sebesar Rp 5.0 triliun. Dan, sepanjang Kuartal I-2019 kemarin ASRI berhasil mendapatkan marketing sales sebesar Rp 880 miliar (18% dari target Full Year). Mayoritas marketing sales ASRI berasal dari unit-unit penjualan rumah tapak di Pasar Kemis dan beberapa properti di Serpong. Ke depannya ASRI juga akan kembali melakukan pengembangan bertahap pada proyek yang sudah diselesaikannya di tahun 2018 kemarin, yakni di GWK Cultural Park yang akan menjadi tambahan recurring income bagi ASRI.

Anyway dalam artikel terpisah lainnya, Penulis juga sudah pernah mengulas akan seperti apa prospek sektor properti di sepanjang tahun ini. Mengingat adanya sejumlah dorongan positif untuk sektor properti. Selengkapnya bisa Anda baca kembali pada artikel di bawah ini :

Kesimpulan

ASRI berhasil melakukan restrukturisasi sebagian utang obligasi ASRI yang jatuh tempo di 2020 ke 2021, sehingga memberikan waktu yang cukup bagi ASRI untuk memperbaiki kinerjanya. Dalam jangka pendek ASRI masih memiliki aset lancar likuid yang lebih dari cukup untuk membayarkan utang obligasi yang jatuh tempo di Maret 2020 nanti. Demikian pula, ASRI masih memiliki sejumlah aset tetap yang lebih dari cukup untuk mengcover utang obligasi yang akan jatuh tempo di 2021 dan 2022.

Kinerja Laporan Keuangan ASRI di Kuartal I-2019 bisa terbilang belum memuaskan, lantaran ASRI mengalami penurunan Pendapatan dan Profitabilitasnya. Namun ternyata kondisi tersebut lebih dikarenakan oleh faktor transaksi penjualan tanah ke CFLD yang masih belum bisa diakui. Padahal ASRI dan CFLD telah memiliki kerjasama jangka Panjang untuk mengembangkan Pasar Kemis, yang dimulai dari 2017 – 2021 kemarin. Prospek ASRI juga masih terbilang cerah karena di 2018 kemarin, ASRI juga menjadi satu-satunya emiten property yang mencapai target marketing sales dibandingkan dengan emiten property lainnya.

Jika ASRI berhasil memperbaiki kinerja dan juga mampu membayarkan sejumlah utang obligasinya, maka ASRI berpeluang untuk kembali meningkat harga sahamnya, yang memang sudah sekitar 4 tahun terakhir ini terus terpuruk di 300 an.

Disclaimer: Saat ini ASRI telah menjadi bagian dalam Portfolio Penulis di harga Rp 340 per lembar saham. Posisi ini dapat berubah setiap saat tanpa pemberitahuan sebelumnya.

###

Tags : ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi  | ASRI Restrukturisasi Utang Obligasi